目黒のブランド立地で200万円の値引き成功｜目黒区・30代・4人家族

本事例の成功のポイント

＊対象エリアを学区で絞り込んで不動産サイトを毎日くまなくチェック

＊大枠の条件を夫婦ですり合わせ、条件に合致する物件が売り出されたら即動ける体制に

＊値引き交渉はスピード感と関係者とのコミュニケーション、最後は割り切る姿勢で勝負

「そのうちマンション購入したい」「そろそろ考える時期かな」・・そう思っていても、住まい探しは準備しないといけないことも多く、なかなか踏み出しづらいもの。

また、いざ探し始めたものの、「ずっと探しているけど、なかなか理想の物件が出てこない…」と悩んでしまうことも。

理想の住まいを手にした方は、どうやってその物件を見つけたのか？　きっかけや探し方、資金計画など、成功も失敗も、リアルな体験談を伺いました。

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今回ご紹介するのは、目黒区のブランドエリアで中古マンションを購入された4人家族。売り出し物件数が限られる人気エリアで、大幅な値引き交渉を成功させたとか…！どのような駆け引きがあったのか、その戦略や考え方を詳しく聞きました。

《プロフィール》
家族構成：Tさんファミリー（35歳夫婦＋子ども2人）
購入時の年齢：夫35歳・妻35歳・子2歳・子0歳
職業：会社員（奥様は育休中）
世帯年収：1,550万円
それまでの購入経験：なし（以前の住まい：賃貸）

《購入物件》
最寄り駅：目黒区の某駅 徒歩12分
間取り：3LDK
面積：71㎡
築年数：築6年（購入時）
購入価格：8,500万円

期限付きで探し始めた中古マンション探し。子どもの学区も考えて徒歩圏内に徹底フォーカス

ー　Tさんは、今の中古マンションを購入されてから今年で1年半ほど経っているということですが、購入を考えたきっかけを教えていただけますか？

「僕も妻もそれぞれ東京・関東出身なんですが、2019年まで転勤で大阪に住んでいたんです。2019年に東京に戻ってきて、賃貸を探して見つかった物件が定期借家でした。その期限が3年だったんですよ。なので、2022年までにはその賃貸物件を出る必要がありまして。

そのとき住んでいたのが目黒区、今の自宅の徒歩圏内でした。その周辺が非常に気に入ったので、上の子が幼稚園に入ることと、退居しないといけない期限とを意識しながら物件を探していました。元々住んでいた賃貸から歩ける範囲の幼稚園に入園することが先に内定し、家探しも同時に行っていて今の家に出会った・・そんなイメージですね」

ー　賃貸でお住まいのエリアが気に入ったから、その徒歩圏内に絞ってお探しになった、ということですね。今お住まいのエリアは、いわゆる高級住宅街といわれるブランドアドレスですが・・マンションはどんな立地にあるのでしょうか？

「最寄り駅までは徒歩12分ですね。もともと住んでいた家までも歩けます。そのときの最寄り駅までは徒歩20分以上かかるので、同じエリアですがアドレスも最寄り駅も変わっていますね」

ー　お子様の学区も意識しながら家探しをされたと伺っていますが、どんな点を考慮されたのでしょうか？

「幼稚園よりもその先、小学校を意識して選びました。前の家と今の家までは歩けるものの、小学校は違うんですね。名門・・というほどではないと思うのですが、少なくとも、近辺でA小学校よりもB小学校の方が設備等の条件で良いと聞いていたので、B小学校の学区内で探したんです」

ー　賃貸から購入にシフトされたというのは、どういった観点から？　また転勤があるかも、と考えると、賃貸のままでいる、という選択肢もあったのかなと思ったのですが・・

「まず、物件のアドレスが良ければ、10年後もリセールができるかなっていうのが頭にあったので。であれば買った方がいいかな、という思考です。定期借家っていうのが一つの大きなトリガーにはなりましたかね・・転勤があるかも、というのを言いだしちゃうと、もうずっと買えないかなっていうのがあるのと、僕も妻も実家が関東圏なので、まあそこはもう踏ん切りの世界で、買った方がいろいろ都合がいいなと判断しました。今は金利も安いですしね」

売出物件の少ないエリアだけに、毎日ポータルサイトをチェック。大体の予算感の中で出物次第で検討＆問い合わせ

ー　購入された今の物件を見つけるまでに、物件探しはどんな手段をとっていましたか？

「毎日のように不動産サイトをくまなく見ていましたかね。地域がある程度イメージができてたので、そこに絞り込んで情報収集をしていました」

ー　予算や条件はどのように組み立てましたか？

「まず間取りに関しては、購入時点でもう子どもが2人いたので、その前提で3LDKは必要だなと。予算は、フルレバレッジ、フルローンで35年、というのは決めていたので・・自分の借りられるMAXの金額と相場とで相談しながら、固めていきました。

僕たちの場合、基本的には情報収集をしている中である程度、このアドレスならこの条件・予算だとこの辺りかなっていう目処がついていたので、それに合致する物件が出てきたら（買いに）行こうっていうのは、妻とも話していました」

ー　予算に関しては、ご自分で調べて？　もしくはファイナンシャルプランナーなどプロの力も借りましたか？

「僕自身が金融系の仕事をしているので・・自分のことは自分で行いました。ある程度、金利の理解も、（周辺に住んでいるので）土地勘もありますし。あとは、今は各社のシミュレーションですぐ予算を出してくれますよね。ああしたサービスを使って、自分の年収から算出して・・ある程度、予算としてのあたりをつけて、あとは出物（売出物件）次第。『この物件は、あの条件はないけど、この条件はあるよね』というように、許容範囲かどうかを考えていった感じです」

ー　ご夫婦間で条件のすり合わせはされましたか？

「もちろんしました。ただ、僕たちの場合、地域がある程度もう2人の中で決まっていた、というのが大きいかなと思っていて。築20年30年の物件を買いたいわけではなかったですし、自ずと3LDKでこのアドレスで・・となると、あらかた（理想の物件が）イメージできたかなというように思ってます。まず、このエリアは物件数がとにかく少ないので。

あと予算に関しては、僕は住宅ローンを抱えるのは『ラッキー』ぐらいに考えているので、出物があるならもっと高い物件を買えばよかったって思ってるぐらいで（笑）」

ー　攻めの姿勢ですね（笑）

「住宅ローン金利は今後も上がらないと僕は読んでますので。相場感のところは、夫婦二人で物件を探しながら『これくらいだね』と意思疎通ができていたかなと思ってます」

ー　絶対譲れなかった条件というのは予算とエリア以外にありましたか?

「そうですね。築年数くらいですね・・築10年以内でイメージして探していました」

ー　物件は何件ぐらい見られましたか?

「実際には2〜3件ぐらいしか見られていないですね。結局、このアドレスって供給が少ないんですよ。大きいマンションの開発もないので。

探している中で、今の家の前に、一戸いいなと思ったのがあったんですけど、結局内覧すらできずに決まっちゃったっていうのを目の当たりにしたので・・やっぱり、僕らの条件に合った物件が売りに出た時には、勝負しなくてはいけないんだな、っていうのを経験で得たんですね。

あと、物件探しをしていてよかったのは、賃貸しているところから近い範囲で狙っていたので、すぐ見に行けるわけですよね。ここは車の音がうるさいとか、この通りはすごく暗いねとか。大通りから1本入ると、そんなにうるさくないな、とか。土地勘といえばいいんでしょうか・・。探しながら、散歩しながら、夫婦でそんな会話もできたかなぁって気はします」

ー　かなり広範囲から探している場合、実際に物件を見に行くのも大変になってしまうところはあると思うんですが、Tさんの場合、それがなかったから少ない物件数でもスムーズに判断してゴールまで至れた、というところもあるかもしれない、と。

「そうですね。あとは何より、3年というお尻が決まっていたっていうことで、すぐ、手が出せたかな、とは思います」

攻めの姿勢で不動産仲介会社に交渉、結果的に200万円の高額値下げを達成

ーご購入された物件は、どこで見つけたか覚えていらっしゃいますか?

「SUUMOでだったと思いますね、おさらく」

ー　毎日のようにポータルサイトをチェックされていた中で、パッと出てきたという・・？

「はい、確かそうだったかと思います。すぐ内覧を申し込みました。不動産仲介会社は大手の企業ですね。内覧をして、それから1週間ほどで購入申し込みをしました。

居住中の物件で、見に行った日は内覧デーみたいにしてらっしゃって、僕は一番だったみたいなんですけども。不動産仲介会社には、他の人もいらっしゃるから即手を挙げてくれ、みたいに言われていたんですが・・僕らは値切りに行く前提で1週間後に返事をして。無事、値切りにも成功したので、じゃあその金額でお約束どおり出しましょう、と」

ー　え・・そんな、出物も少ない人気エリアで、値切れたんですか?

「できましたね。200万円くらい」

ー　・・！！　すごい・・それは勝負に出ましたね。他の方がもしかしたら買っちゃうかも・・とは思わなったんでしょうか？

「そこはスピードですね。仲介会社とも交渉しました。先に価格を提示して、『値切れたら仲介手数料は3%支払います、もしくは仲介フィーを削ってここに合わせてください』、どちらかで出します、と。値切りができれば仲介会社としてもインセンティブがありますよね、という形ですね」

ー　なるほど・・お仕事柄、交渉のプロフェッショナルですね。ただ、中古マンションって、先に買い付けを入れた方が必ず買える仕組みではない、満額で入れられたら売主さんはそちらに決めてしまう可能性もある、というのがあるわけですが。買われちゃったらどうしよう、みたいな心配は、あまりなかったのですか？

「そのときはまあ、しょうがないかなあと。たださっき申し上げたように、1回（理想の物件を）逃したという経験もあったので、僕対仲介会社の交渉をこういうふうにしていいか、というのは、一応妻には確認しました」

ー　値引き交渉をするよ、というのは奥様に事前にお話しされたということですね。

「リスクを取らせてねっていう確認は、しましたね」

ー　絶対に買うために満額で、ではなく、そこは勝負に出られた。買えなかったらまた他の物件でもいいかという、ある意味割り切りがあったんですね。

「そうですね。こちらも（マンション購入は）初めてなので・・楽しい方が良いかなって（笑）

あとは、その当時僕たちは子どもが2歳と0歳だったんですが、売主さんもお子さんがいらっしゃって。内覧の時に、そんな会話をしたんですよ。『子どもが2人いるけれど、どういうふうな居住環境なんですかとか、どういうふうにこの間取りを使ってらっしゃるかとか・・そんな話をしていたので、仲介会社からは『ぜひ買ってほしい』とおっしゃってくださってる、と聞いていたので・・」

ー　そうすると、ご自身が考えられる勝因みたいな話で言うと、売主さんときちんとコミュニケーションをとっておくというのは大事なんでしょうか？

「とは言っても、内覧の時だけですよ、さすがに。ただ、内覧の時にちゃんと自分のことも正直に話しましたし、気になるポイントも正直に、何度も尋ねたポイントもありましたね・・例えば日当たりはどうですかっていうのは結構しつこく聞いて。その当時僕らが住んでいた家はすごく日当たりが良かったので、その分気になりまして。

あとはたぶん世代的にも、僕のちょっと上ぐらいの方だったんじゃないかなと思うので、ざっくばらんに、聞きたいことはストレートに聞いていたという記憶はあります」

リフォームも自分たちで調べ上げてやりたいことを確定、業者に直に見積もりを依頼

ー　費用面について、詳しく伺いたいのですが・・住宅ローンはどこの金融機関で組まれましたか？

「ソニー銀行で変動金利で0.347%。返済期間は35年。名義は僕一人です。
フルローンだから頭金はなしですね」

ー　リフォームはされましたか?

「一部だけ行いました。壁紙を薄いタイルにしたり、既存の照明を外して、自分が希望する場所に照明がつけられるようにしました。

廊下とリビングの一番広い壁をタイル、エコカラットにしました。高級感を出したかったのと、湿度やに有害物質、においを吸着したりする機能があるので、取り入れました。

リフォームはその2つを行って・・正確な金額は忘れてしまったのですが、引っ越し代と合わせて100万円くらいだったかな・・と思います。かかった工事期間としては1週間くらいです」

ー　リフォーム会社は、どうやって探されましたか?

「リフォームに関しては妻が調べあげて進めていたので、詳しいところはわからないのですが・・最終的にお願いしたのは、大きなリフォーム会社ではなくて、街の地元の施工会社さんみたいな感じのところですね。

こちらとしてやりたいことは決まっているので、全部自分たちで建材も指定して、ここにこういう風に貼って、とか具体的に伝えて見積もりをとりました。その中で、一番良いところにお願いしたっていう感じですかね」

ー　購入まで、何かトラブルのようなことは起こりましたか？

「引き渡しのタイミングが遅れたことでしょうか。契約から半年以上あきまして・・売主さんが戸建てを建てるための売却だったんですが、コロナの影響で建材の調達がずいぶんと遅れたようで。当初は6月とか7月に入る予定が、結局契約してから11か月後ぐらいまで伸びました。定期借家の期限にはギリギリ間に合った形ですね。もう引っ越し会社は先にアサインできていたので、引き渡し日が決まったらすぐ引っ越し日を決めるという感じで、リフォームに1週間、引き渡しの2週間後にはもう引っ越ししていました。

仲介会社さんは、契約業務など段取りよく進めてくれたんですが、しいて言うならば、契約したあとで引っ越しのタイミングが想定よりもずれてきたことに関してはもうちょっとこまめに、売り主さんについてどんな状況か連絡がほしかったかな・・それであれば、そこまでストレスじゃなかったかなという気がします」

立地も建物も改善したことで、一番の悩みだった「音」のストレスが解消

ー　購入する前と購入した後というところで、どんなメリットがあったか伺いたいのですが・・毎月の支払い金額はどのように変わりましたか？

「住宅ローンの支払い、管理費も含めると、賃貸の時よりも1万か2万円ぐらいアドオンされたイメージですね。月々の支払いはちょっと上がっているけれども、住環境が良くなりました。管理費が3万円くらいです」

ー　居住空間や立地が変わったことでのメリットは、どんなところがありますか？

「一番は音（の環境）がよくなったことですね。このあたりはバス便が発達してるんですけれども、前の家はバスが通れる通りのまさに横にあったんですね。信号があるんですが、信号でアクセルを踏むときの音が、結構うるさかったんです。今の家は、そういう音が一切気にならない。場所が変わったのと、二重サッシなど建物の造りが影響していると思います。立地としても良いし、建物としてもよくなったという形ですね」

ー　今の点が一番いいところとおっしゃっていましたが、それ以外には何かありますか?

「実は前の家に住んでいた時にクレームを受けていまして・・。今は1階の住戸なのですが、前の家は3階。当時下の子が0歳だったのですが、歩き始めた時に、足音がするじゃないですか。マットも敷いていたし、夜中に音を出していたわけではないのですが、管理会社経由で最初クレームが来て。最初はすみません、できることはやっていて、ご迷惑をおかけします、って話をしたんですが・・何度もクレームにいらして、最後には賃貸なんだから出てけ、と。そんな事件があって、妻は結構ストレスだったみたいなんですよね。引っ越しによってまずそのストレスがなくなったということが大きな点ですね」

ー　今のマンションの管理状況はいかがでしょう？

「結構ちゃんとしてると思いますね。何より管理人さんが素晴らしくて。ゴミ収集所とか駐輪場は管理状況が読めるってよく言われますが、すごく綺麗ですし。マンションの周りも吸い殻などまったく落ちてないですね」

ー　今後、住み替えの予定など、将来のプランはありますか？

「住み替えは今のところは考えていません。でも、子どもが男女一人ずつなので、大きくなってきた時に今の平米数で部屋を分けるとなると・・どうなのかなあというのはありますね。その時はその時で考えようかな、と。そういう観点でもリセールがきく物件を選んだというのがありますので」

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いかがでしたでしょうか。
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ライフステージや社会の変化に応じて、住まいの最適解は異なります。
ぜひご自分に近しいタイプのエピソードを見つけて参考にしてみてくださいね。

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