複数回の引っ越し・投資用物件購入…実践での学びを元に投資姿勢で自宅購入へ｜豊島区・30代・3人家族

本事例の成功のポイント

＊引っ越しのたびに街を変え、「買うならここ」というエリアのあたりをつける

＊ポータルサイト上の情報からイメージもだいたい掴めるように。内覧は見るべきものだけに厳選

＊「今の価格で、高いか低いか」よりも「今後、資産価値が落ちないかどうか」で物件価格を吟味

＊攻めの姿勢で、手持ち資金を投入。投資物件2件で「勉強」しながらの住宅購入へ

「そのうちマンションを購入したい」「そろそろ考える時期かな」・・そう思っていても、住まい探しは準備しないといけないことも多く、なかなか踏み出しづらいもの。

また、いざ探し始めたものの、「ずっと探しているけど、なかなか理想の物件が出てこない…」と悩んでしまうことも。

理想の住まいを手にした方は、どうやってその物件を見つけたのか？　きっかけや探し方、資金計画など、成功も失敗も、リアルな体験談を伺いました。

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今回ご紹介するのは、豊島区で中古マンションを購入されたファミリー。DINKsとしてご購入後、お子さんが生まれて現在は3人家族に。投資用物件をお持ちの上での住宅購入、幾度もの引っ越し、ご自身の金融系キャリア・・と、実体験を元に培った感覚で「損をしない」を基準に選定・購入されました。投資思考の強い購入体験、今のお住まいに至るまでのプロセスには、「次のステージ」を見据えた家探しのヒントがありました！

《プロフィール》
家族構成：Wさんファミリー（夫婦＋子ども1人）
購入時の年齢：夫32歳・妻25歳（購入時には夫婦二人のみ）
職業：会社員（外資系金融IT・営業）
世帯年収：1500~2000万円（歩合含む・購入時）
それまでの購入経験：なし（以前の住まい：賃貸）

《購入物件》
最寄り駅：豊島区 大塚駅(JR山手線)まで徒歩5分以内、新大塚駅(東京メトロ丸の内線)まで徒歩10分以内（2駅2路線利用可能）
間取り：2LDK
面積：55㎡
築年数：築7年（購入時）
購入価格：5,680万円

引っ越しで住まい選びの肌感覚を鍛え、気に入ったエリアで購入へ

ー　Wさんは、現在お住まいの中古マンションを3年前にご購入されています。まずは購入に至るまでの経緯を伺えますか？

「もともと物件を見るのが好きだったので、賃貸・購入を問わず、SUUMOなどのポータルサイトはわりと見ていました。購入前にも4〜5年で、3〜4回引っ越ししてるくらい、いろいろな場所に住んでみたいな、というのがありまして。

その中で、一度大塚に住んだことがあって。今の家のすぐ近く、当時は賃貸で住んでたんですが・・住んでいてすごく町が気に入ったというのがあって、『（マンションを）買うんだったら、この辺もいいな』と。妻とも結婚前から一緒に住んでいたので、買うことを検討し始めて探し始めてたところ、たまたまいい物件が大塚に出てきた。土地勘もあるので、そこに決めたというのが、経緯になりますね。

あと、きっかけやタイミングで言うと、これからもうちょっとマンションの価格が上がるかなと考えたというのが、確かあったと思います」

ー　いずれは買いたいと、もともと思っていらっしゃったということでしょうか？

「はい、そうですね。駅近の立地とかであれば、資産価値が落ちないので、別のところに住みたくなっても売ってそんなに損は出ないかなという思惑はありました」

ー　どんどん新しい場所を試したい、というような感覚で引っ越しを重ねてきたんでしょうか？

「それぞれ理由があった気がしますね・・だいたい賃貸は2年更新なので、2年経ったタイミングで『じゃあちょっと違う街に住んでみたいな』とか思ったのもあるし、あとは、妻と本格的に一緒に住むとなった時に、1Kに2人だとさすがにしんどいので、じゃあ引っ越そうかと引っ越したケースもありますし・・広くなればその分家賃も上がってしまうので、都心から少し離れたところに引っ越したこともあります。でも、やっぱり街は都度都度変えて引っ越していますね」

ー　大塚に至るまでに、どのエリアにお住まいになりましたか？

「最初から辿っていくと、高田馬場周辺からですね・・。会社の寮だったんです、当時は。そこから一旦転職したので、練馬区の親族の家に一時期居候させてもらって。しばらくしてすぐ、今度は新宿区に引っ越しました。職場が近いっていうのもあったし、独身でしか住めないようなところに住みたいっていうのがあったので。

そこでの暮らしを十分楽しんだので、その次は家賃をもうちょっと下げようかなと思って、そこで大塚に引っ越しました。その次のタイミングで、妻と一緒に住んで、ちょっと広い部屋にしようともう少し埼玉寄りの練馬区に引っ越して。そこから今回買ったマンションがある大塚に・・という感じです。

実家が埼玉なので、比較的実家に帰りやすいところであること。あと、何度か転職をしているのですが、当時の職場が東京駅近辺だったので、東京駅にアクセスしやすいところを選んでいました」

条件としては立地重視で「資産価値が落ちないか」を基準に選定

ー　購入前、賃貸だった頃から奥様とは同居されていたということですが、購入物件のマスト条件などはお二人でどのようにすり合わせされましたか？ どっちかがイニシアチブを持ってるか、もしくは話し合いで進めたかでいうと・・

「メインは私ですね。お金の面は基本的に全部私が管理してるので、私からマンションの候補を出して。設備とかはだいたい似通ってたので、2人で話し合うポイントとしては間取りとか立地が中心でしたかね・・築浅物件を見ていたので、設備はたいてい大丈夫でしょっていう感じでした」

ー　候補となる物件は、どのように選定していきましたか？

「立地重視で、エリアから選定していきました。今まで住んだ周辺を中心に、予算である程度絞って、ネットで検索をかけて。条件は予算と、あとは築年数は確か15年未満にしていたと思います。広さでいうと2LDK以上。予算的に多分2LDKぐらいが限界だろうなと思って、とりあえず2LDKで見てました。広さとしては、50㎡以上かな。住んでいたところがちょうど50㎡弱、48〜49㎡とかだったので、これぐらいあれば2人でとりあえず住める、小さいうちだったら子供1人まで大丈夫かな・・という感覚で、50㎡以上あれば十分だろうと考えました」

ー　予算はいくらで設定されていましたか？ ご自分でシミュレーションされたのでしょうか？

「そうですね、自分でシミュレーションしました。もともと銀行に勤めていたこともあって、お金の感覚はそれなりにあるので、自分でシミュレーションを叩いて『これぐらいの金額』という予算感を出して。物件もだいたい、 4000〜5000万ぐらいから、マックスで6000万ぐらいで一旦見ようかなっていうので見てました。

あとは、結局、高かろうが低かろうが、その後資産価値が落ちないかどうかを重視してた感じですかね。（購入時と）同じ値段以上か、同じ値段のちょっと下ぐらいで売れるかどうかを重視していた感じかと」

ー　厳密にこの金額、というよりは、後々リセールが効くものであれば多少、借り入れ金額を上げてもいけるかな、というように考えたということでしょうか？

「はい。まあでも、さすがにリスクもあるので、最悪自分の力で返せる範囲で、というのが大前提にはあります」

ー　エリアはそれまでに住んでいた場所を中心に、とのことでしたが、早々に大塚にフォーカスされたんでしょうか？

「大塚と、あとは丸の内線沿いを見ていました。後楽園駅ですとか・・池袋は早々に『ないな』と諦めて、あとはちょっと埼玉寄りも若干見ましたね。副都心線沿いとか」

ー　池袋は予算が合わなかったということですか？

「そうですね。予算的にあんまりちょっと合わないかなっていうのと、駅が大きすぎる。・・『駅近』って言っても、池袋って駅を出るまでにけっこう時間がかかるじゃないですか。あんまり住むには適さない、ちょっと都会すぎるかなと思いました」

決まるまでに内覧したのは1件のみ。ポータル上の情報からイメージして見るべき物件を厳選

ー　物件を探す時には、どんなツールやサービスを使っていましたか？

「基本、SUUMOを使ってました。中古マンションを取り扱ってるサイトっていろいろあるのでそれも途中までけっこう見ていたんですけど、結局、SUUMOに載ってなくて他のサイトで載ってる物件っていうのがあんまりないというのがなんとなく見えてきたので、後半はほぼSUUMOしか見てませんでした」

ー　今のお住まいを見つけられるまでに、何件ぐらい内覧されましたか？

「実は、今の物件の前にもう1件しか内覧してないんです」

ー　少ないですね！ 本格的に探して始めてから見つけるまでに、どれくらいかかっていますか？

「時間はけっこうかかっていますね、常に探していたから・・。半年から1年ぐらいはずっと定期的にチェックはしていて、そこで確かちょうど2020年、コロナ禍になって・・在宅勤務になって動きが取りやすくなったっていうのもあって、じゃあちょっと内覧をしようってなったかな・・当時を振り返ると、確かそうですね」

ー　今のお住まいの前に1件しか見なかった、内覧2件で決めた、というのは、ポータルサイトでの段階でかなり選別されていたということでしょうか？

「そうですね。けっこう選別してたのと、あと、ポータルの情報からなんとなく物件のイメージがもう沸くというか・・これぐらいの年数で、写真とか見る限りはだいたいこんな感じかな、みたいなのが、賃貸の時からなんとなくこう感覚はわかってたので。そこはあんまりいっぱい内覧しようとはならなかったですね」

ー　なるほど、たくさんいろんなところにお引っ越しして住まわれてきた方だからこそ、ポータル上の情報から空間のイメージが沸くということかも・・。

「あ〜、そうかもしれないですね」

ー　ちなみに1件目に見た家を買わなかった理由というのは？

「最終的には、妻が『なんか違う』って言った、ということではあるんですけど。ほぼ新築に近いような物件で、駅に近い・・たしか後楽園だったかな、超駅近の綺麗な物件だったんですけど。間取りも含めて、なんかちょっとイメージが湧かないかなって言われて。あとは値段がけっこう高かったのも個人的には引っかかったので、じゃあちょっとやめとくか、と。7000〜7500万ぐらいだったかな、予算もちょいオーバーしてたので」

ー　予算からオーバーしていても内覧したというのは、それでも相場よりは安かったから、ということですか？

「そうですね。相場より安いなって感じたのと、資産価値が落ちないだろうなっていうところ。あとは交通利便性ですかね。いろんなところに行きやすそうだなと。それで広さも十分 あったので。ゆったりめの2LDK、60㎡後半ぐらいでした。築年数も1年経っていないくらいのほぼ新築の物件で、確か地権者の方が持ってたかなんかで、相場より安かったんですよ。それだけが急にぽんって市場に出てきて・・っていう感じですね」

ー　その物件を内覧して購入はやめて、そこからまたしばらくウォッチしていたら、今のお住まいの物件が出てきた、ということですね。

「そうです、たぶん（1件目の内覧から）2週間ぐらいしか経ってなかったと思います。

今の物件は、大塚に住んでいたころに横を通ったこともあったので、『あのマンションか』と感覚も掴めたので。築7年で新しいし、床の色だけちょっと理想と違ったんですが、そこは自分で貼り替えられるものもあるので・・妻も、場所も間取りも、すごく気に入った様だったので、とんとん拍子で決まりました」

コミュニケーションは円滑に、一番手で購入に成功

ー　購入申し込みにあたり、値引き交渉はされましたか？

「いえ、しませんでした。というより、内覧時にはすでに300万円値下がっていたんです。もともと5980万円で売り出されてたのが、ある日突然、300万ぐらい値下げされて5680万円になっていて。ラッキーと思って申し込んだんですよね」

ー　すでに値下がりしてたから、そこから値引き交渉は特にされなかったと。

「はい、自分たちの他に申し込まれてる方もけっこういらっしゃったみたいだったので。先方はわりと強気だったと思います」

ー　他の方も申し込まれてて、買い負けなかったっていうのは一番手だった？

「確かそうだったと思います。1番早く申し込み書を出したっていうのが大きかったかなと。あとは、なるべく早く返答するようにコミュニケーションもしていたので、その辺りも（勝因としては）大きかったのかなとは思います」

投資物件2件保有の上での自宅購入・・頭金も入れ、借入枠いっぱいでローン組み

ー　購入資金の部分で確認させていただきたいんですが・・住宅ローンは利用されましたか？

「使っています。ソニー銀行で、変動金利で0.457％。返済期間は35年で、借入金額としては5000万円ぴったりです」

ー　ということは、残りは頭金を入れたということでしょうか？

「そうです。680万円くらいですね」

ー　ちなみにフルローンにしなかった理由は、 借りられた上限金額が5000万円だった？

「はい。本当に借りられなかったんです。すでに投資用のマンションを持っていたので、たぶんそれで借りられる上限があって・・ソニー銀行で5000万、他の銀行は4000万円とかそれくらいまでしか借りられなかったので、それで結果、ソニー銀行にしました」

ー　あ、自宅の購入前に、投資用マンションをすでに保有されていたんですね？

「はい、そうですね。2件保有したうえで居住用を買ってます。なので居住用を合わせると実質3件目になります」

ー　投資用物件の購入の方が先だったんですね。投資用物件を買おうと思ったきっかけというのは・・？

「きっかけは・・勉強のために買った感じですね。（投資用を買っても）損も得もそんなにしないっていうのはなんとなくわかってたんですけど、どういうものか、試しにやってみたかったんです。いつでも売れるように準備はしておいてあって、たまたま、今もずっとまだ持ってるんですけど。 儲けようと思って買ったっていうのは、そんなにないかもしれないです」

ー　株とかNISAとかはもう既にやっていて、不動産の方の投資もやってみようっていう感じで？

「そうですね。株とかはすでにけっこう前からやってたので。不動産投資は手出しが少ないので、とりあえずやるにはダメージもあまりないから、ちょうどいいかなと思って。

借入金額については、やはり個人で借りられる枠（上限）が決まっているらしくて。私ぐらいの属性だとトータルで1億円くらいまで、というような・・すでに投資用物件で5000万円枠を使ってるんで、じゃあ住宅分で借りられるのは残り5000万円だね、というような考え方のようです」

ー　投資用物件2つ合わせて5000万円お借りしていて、さらに居住用で5000万円借りたから、トータルだと1億円ってことですね。

「はい。借金まみれです（笑）」

ー　購入にかかった出費としては、物件価格と諸経費ぐらいでしょうか？ 先ほど床の話をされてましたけど、リフォームはしていない？

「大々的なリフォームはしてないですね。ちょこちょこ、DIYレベルでの・・リフォームというか、壁紙貼ってみたりとかぐらいです」

ー　今回、居住用の購入としては初めてだったと思うんですけれども、引き渡しまでで、何かトラブルや、これは想定外だったな、というようなことはありましたか？

「引き渡しまではまったくなかったですね。コミュニケーションは基本業者の方を挟んでやってたんですけど、非常に円滑でしたね。 

司法書士など対面で会わなきゃいけないとか、契約で紙で行うものが多いとか、そうした不満はありますけど・・それぐらいですね」

ー　契約、対面で行かなきゃいけない、しかも日中に・・けっこう煩わしいですよね。他の方もおっしゃいますね。

「はい、あとは手付金は現金でなきゃいけないとか・・普段はおろさない金額なんで。銀行屋の仕事でしか、束の現金って見たことない。自分のものってなるとまた違った緊張感はありますね」

マンションは同年代の子持ちファミリー多く、住みやすい

ー　大塚の中でも、お住まいの近辺はどんな雰囲気でしょうか？

「昔から住まわれてる方とかも多いですし、落ち着いています。マンションもちょこちょこ建ち始めてるんで、同じ年代ぐらいの方とかファミリーが多い感じのところではありますね」

ー　マンションも比較的築年数として新しめなので、Wさんファミリーと同じような状況の方が多い？

「そうですね、7割ぐらいは30代後半から40代ぐらいの方。想像するに、7年前当時に新婚とかで買われたのかな、だから、小学生ぐらいまでのお子さんがいらっしゃる家族が多くて。もしくは、リタイアをされたのか、けっこうご年配の方で夫婦で住まわれている方もいらっしゃる感じではありますね。

『お子さんを遊ばせる際は、なるべくマットなどを使ってお願いします』という貼り紙があったので、やっぱり多少は苦情もあるみたいですけれども、子持ちの方が多いんで、子どもの足音とかに対して理解がある方は多いとは思います。うちの娘は今はまだ3ヶ月なので、歩き始めるのはまだ少し先なんですけれど・・下の階の方にはたまたま会った時に、『今後うるさくなるかもしれない』とお伝えはしておいたのですが、優しい方で大丈夫そうでした」

いずれは海外、地方へ。「売っても貸しても損しない」物件保有で、将来の居住地の選択肢を拡張

ー　ご自宅を賃貸から購入に切り替えて、1番良かったことってどんなことがありますか？

「ちょっとキモいかもしれないですけど（笑）・・不動産のマーケットにすごく興味を持つようになりますね。いくらぐらいで今だったら売れるんだろうとか、そういう市況にちょっと興味を持つようになるっていうところですかね」

ー　奥様と将来的なプランについて、お話しされていることはありますか？ 次に住むならこのエリアだね、ですとか・・。

「ありますね。一回海外に住みたいと思っているので、老後の話にはなるんですが。老後は、都内よりはもうちょっと神戸とかあの辺に住みたいね、と。はっきりした理由はないんですけど、神戸は行った時にすごく雰囲気が気に入ったので・・」

ー　海外は、もう具体的な国は決めてらっしゃるんですか？

「いや、まだちょっと検討中で、英語圏の国を中心に見てる感じですね。自身のキャリアというよりは、子どもの教育面が理由としては大きいでしょうか。日本の教育が自分にはあんまり合わなくて・・自分も海外に住んでいたことがあったので、海外の教育を受けさせてあげたいなっていうのがあります」

ー　その時はもしかしたら、マンションを売ることになるかもしれない。

「はい、売るか貸すか・・どちらかになるかと思います」

ー　海外暮らしがスタートする頃には、今のお住まいや投資物件との関わりがどうなっているのか・・その日がきた時には、ぜひまたお話を聞かせてください！

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いかがでしたでしょうか。
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