大塚エリアの中古マンション市況｜トレンド分析 “住宅購入市場のいま”

いつどこで売り出されるかわからない中古マンション。
現在、どこのエリアでの売り出し物件数が多いのか。価格として手堅いのはどのエリアなのか・・etc.
住宅購入市場におけるトレンドを、毎回１エリアにフォーカスして数値ベースで考察します。
「今から買うべきエリア」を探している方はもちろん、「今購入を検討しているエリアを買うべきか」を考える参考値にもなるはず。

今回は、大塚エリアをPICKUP。
東京に唯一残る都電である都電荒川線が通り、昔ながらの街並みが広がるこのエリア。その不動産マーケットは今、どうなっているのか？
売り出し物件数と平米単価から分析してみます。

データで見る大塚エリア

最高価格：1億3800万円　最低価格：1380万円
平均価格帯：約3778万円
販売物件数：64
※2023年12月現在

↑ 平均価格と売出戸数

↑ 平均価格と平均平米単価

このエリアを一言で

👉売出物件数は少なめ、築40-50年が市場全体で42%を占める
👉平米数は20㎡台と40㎡台の売り出しが最も多い
👉築10-20年は80㎡台の億超え物件が価格を押し上げ
👉築40-50年の物件は、大塚駅の北口と南口駅寄りに集まる

今回は、豊島区の大塚エリアをピックアップ。JR大塚駅を中心に、北大塚と南大塚の2アドレスで見てみた。本エリアにおける最寄駅は、大塚駅（JR山手線）と大塚駅前（都電荒川線）が最寄駅となる。また、北大塚は巣鴨新田駅（都電荒川線）、南大塚は新大塚駅（都営地下鉄丸の内線）、向原駅（都電荒川線）も利用できる。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
◾️この街の歴史・街並み・特色
江戸時代、新大塚駅が位置する春日通りと巣鴨駅を貫く白山通りに挟まれた土地は主に田畑だった。明治時代に市街化が進み、1903年に大塚駅が開業。池袋の隣駅である大塚駅南口には東京に唯一残る都電である都電荒川線が走る。大塚駅北口には星野リゾートが手掛けるホテル「OMO5 東京大塚」や古民家をリノベーションした飲み屋街「東京大塚のれん街」が近年誕生、新たな街並みが形成された。一方、大塚駅南口周辺には昔ながらの商店街「サンモール大塚」が今も健在。アーケード型ではなく、入り組んだ路地に飲食店が並ぶローカルな雰囲気の商店街で、昼はもちろん夜には飲み歩く人たちで賑わう。

◾️中古マンションの売り出し状況
本エリアの売出物件は少なめ。築40-50年の物件が市場全体の42%を占めており、物件の大半が大塚駅の北口と南口近くの繁華街エリアに集まる。築10〜80㎡台まで揃うが、20㎡台と40㎡台の売り出しが最も多く、70㎡以上のファミリー向け物件は僅少だ。中でも20㎡台の物件は築10年以下が多く、40㎡台はほとんどが築40-50年。築10-20年の平均価格が約5753万円・約137万円/㎡と高めなのは、平米数が80㎡台・1億円超えの物件「ザ・タワーレジデンス大塚」が平均価格を押し上げているため。築30-40年のレンジ以降は、平米単価が80万円台以下と比較的リーズナブルな価格になっている。築40年以上の平均平米単価を見ると、築40-50年の平米単価は76万円/㎡、築50-60年は62万円/㎡と安めだ。同じく豊島区で隣駅の駒込・巣鴨エリア（2023年6月調査時点）の平米単価と比べると、築40-50年は77万円/㎡、築50-60年は62万円/㎡と大塚の平米単価と近しい。

◾️今後の発展の見込み、再開発予定
2000年初頭から開発が続けられてきた大塚駅。近年は再開発により、北口を中心に街並みが劇的に変化した。2018年には大塚駅北口再開発の一貫で大塚駅北口駅前に株式会社星野リゾートが手掛ける観光ホテル「OMO5東京大塚」が、その隣には古民家をリノベーションした飲み屋街「東京大塚のれん街」が同年にオープンしている。2021年に大塚駅北口駅前で行われた大規模改修工事では、歩道拡幅やバリアフリー化などの道路基盤が整備がされ、駅前広場が誕生。大塚駅北口周辺の利便性が向上するだけでなく賑わいも生まれた。北口駅周辺では「光のファンタジー」をテーマに夜は四季を演出したライトアップを楽しめるほか、音楽祭など多彩なイベントも行われている。また、JR大塚駅南口の再開発計画に向けて「大塚駅南口地区再開発準備組合」が2022年4月に発足。北口のみならず南口駅周辺の再開発計画が進む見込み。

◾️この街の住みやすさ
JR山手線が通る大塚駅は、隣の池袋駅まで約4分、渋谷駅まで約20分、新宿駅まで約14分、東京駅まで約22分と都内の主要駅まで乗り換えなしで行ける。不動産価値としてブランド路線ともいえるJR山手線沿線の中では、比較的リーズナブルに手に入る駅である。都電荒川線が通る巣鴨新田駅・新大塚駅・向原駅や新大塚駅（丸の内線）と山手線を含めた合計3路線が利用でき、用途に合わせて使い分けできる。大塚駅北口と南口ではそれぞれ生活利便施設も揃う。JR大塚駅北口から徒歩5分の場所には、飲食店や地元のスーパーが軒に並んだ「大塚銀の鈴通り商店街」がある。大塚駅には24時まで営業しているスーパー「まいばすけっと」が北口と南口にあるほか、北口近くにはドラッグストアの「くすりの福太郎大塚駅前店」、南口には「くすりの福太郎大塚南口店」も揃うため日常の買い物には困らない。大塚駅南口ビル内には、ショッピング施設の「アトレヴィ大塚」があり、2階にはスーパーの「成城石井 大塚」がある。南口から徒歩1分の場所にある「サンモール大塚商店街」には、飲食店に加えて精肉屋、和菓子屋、パン屋さんなど散策しながら買い物できる。駅の南口からサンモール商店街を通り抜けた場所には、鎌倉時代から存在する「大塚天祖神社」など歴史あるスポットがある。

大塚駅周辺には病院も点在する。大塚駅北口からすぐある場所には平日夜8時まで夜間診察をしている「大塚北口診療所」や、総合病院の「一心病院」など医療施設が駅近に揃っているため万が一体調を崩し緊急で病院に行かなければならない時でも安心だ。大塚駅南口から徒歩4分のところには「大塚台公園」がある。ケヤキやイチョウ、ソメイヨシノなど季節の植物を楽しむことができるほか、公園の中央には昭和の面影を残す蒸気機関車が展示されており子どもから大人までがくつろげる憩いの場となっている。

ビッグターミナルである池袋駅まで一駅の大塚エリアは、池袋周辺の百貨店や電気量販店などの大型ショッピング施設を使える立地。駅周辺には昔ながらの商店街があり、買い物利便性としてはいいとこどりができるエリアである。大塚駅南口周辺の整備が今後進むことから、より暮らしやすい街並みとなることが見込まれるので資産価値の維持・向上に期待したい。物件価格は山手線沿線内でも比較的求めやすい価格であるため、今が買い時といえるエリアだ。

エリア内のマンション・平米単価と販売戸数の推移

現時点で売り出し件数が多い中古マンションの平米単価と販売戸数の推移を見てみました。

築6年のシティハウス大塚ステーションコートは、2023年1月に138万円/㎡から2023年3月には127万円/㎡まで下落。その後、2023年10月まで126〜127万円/㎡の間を維持し、2023年12月現在は平米単価136万円/㎡まで上昇。築39年のモナークマンション池袋は、2022年6月に75万円/㎡から2022年8月には90万円/㎡台まで上昇。その後、緩やかに下落、2023年7月には77万円/㎡に。2023年8月以降は再び80万円万円/㎡台まで回復し、2023年12月現在は平米単価87万円/㎡で推移しています。築40年のワコー南大塚マンションは、2022年12月に102万円/㎡から下落傾向に転じ、2023年5月には78万円/㎡まで下落。2023年6月には一時的に96万円/㎡まで上昇したものの、2023年7月には78万円/㎡まで下落。2023年8月以降は90万円/㎡台を維持し、2023年12月現在は平米単価91万円/㎡に。

👉シティハウス大塚ステーションコート（総戸数106、2017年竣工）
👉モナークマンション池袋（総戸数49、1984年竣工）
👉ワコー南大塚マンション（総戸数22、1983年竣工）

気になるあのエリアの最新市況データを見る方法

連載「トレンド分析 “住宅購入市場のいま”」では、今回のように毎回１エリアをPICKUPして、その売り出し状況を深堀していきます。

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