ベストタイミングを逃さない!理想の中古マンションを最短で買う方法

2022.12.27
ベストタイミングを逃さない!理想の中古マンションを最短で買う方法

一年の中でも1〜3月は、4月の引っ越しに向けてマンション購入希望者が多くなる時期。希望するスケジュール通りにマンションを手に入れるには、ライバルに負けないようにスピーディーに意思決定することが必要です。

そこで今回は、理想通りの中古マンションに最速で出会い、最速で決めるための購入ステップをいちから順を追ってご紹介

  • 「なかなか希望通りの物件が見つからない・・」
  • 「ついに見つけたと思ったら、先に買い手がついてしまった・・」
  • 「探しているうちにわからなくなってしまった・・」


前半ではこのようなお悩みに答える形で、購入ステップごとの具体策を紹介。後半では「なぜ今が『買うべきタイミング』といえるのか」、その理由について住宅ローン目線で解説します。

まずは事前準備をきっちり行おう

冒頭で挙げた代表的なお悩みとしては、それぞれこのような手を打つことで解決できるでしょう。

「なかなか希望通りの物件が見つからない」
→条件整理を最初にきっちりと(現実ラインを早めに掴む)

「ついに見つけたと思ったら、先に買い手がついてしまった」
→購入申し込み後にすぐ住宅ローン審査が通るように準備を進めておく

「探しているうちにわからなくなってしまった」
→条件整理を最初にきっちりと行って、いつでも振り返れるようにする


成功のポイントは、ずばり「早め早めに事前準備を行う」ことです。

それでは早速、最速で買うための黄金ステップを紹介していきましょう!

①住宅ローン選びを行う

「いきなり住宅ローン?」と思った方もいらっしゃるかもしれません。

ですが、住宅ローン選びは予算を左右するくらいの重要ポイントです。先に進めておくことでのメリットが、2つあります。

1:予算が明確になる
2:購入申し込み時点で買い負けない


一般的にはローンの借入金額は年収の7倍が目安と言われていますが、実際には「借りることができるか否か」は金融機関ごとに判断基準が異なります。さらに判断材料となる、借りる人個人の属性や条件(年収、勤務先、勤続年数、健康状態、年齢など)の違いも絡んでくるため、「年収の7倍だからこれくらいが予算か」と思って進めていると、直前で融資が降りない!・・ということにもなるのです。

また、住宅ローン選びをしっかり行えば、支払い金額として差額が100万円以上になることも。それだけの金額差が出てくれば、当然予算も変わってくる、ということに。

最速で購入まで進めたい方におすすめするのが、オンライン住宅ローン比較サービス「モゲレコ」です。

自分の属性などの諸条件を入力すればその情報を元に、金融機関を一括比較して「借りられるローン」を提案してくれます。
毎月の支払い額がいくらになるかもわかるので、予算立てもグッと楽に!

モゲレコ申し込み画面

モゲレコご提案画面サンプル

さらに「モゲレコ」でとても助かるのが、物件が決まっていなくても仮審査が可能な銀行を紹介してくれるところ。

売買契約をするには、銀行の仮審査に通っている必要があります。そして一般的な金融機関の場合、住宅ローンの仮審査の際には、購入希望物件がすでに決まっていなくてはなりません。仮審査を通しておけば買いたい物件に出会ったときにも、ライバルに先手を打てることになります。買い逃しのリスクも軽減!

  • 住宅ローンのおすすめランキングなどで比較するよりも、より通過確度の高い提案を受けられる上に、その後の購入ステップへも有利に進むことができる。
  • 物件の価格もクリアになり、より具体的に物件探しを進めることができる。


大きく2つの観点から、「モゲレコ」があればいくつものステップを最速で進める基礎が整います。

>>モゲレコの詳細はこちら

②希望条件を整理する

100%理想通り、という物件に出会えることは、ほぼありません。
予算や間取り、広さ、明るさ、駅徒歩分数、買い物施設など、さまざまな条件の中で、全てを綺麗にクリアした物件が売り出されるのを待っていると、いつまでも買えない・・ということにもなりかねません。
特に、希望エリアの相場とかけ離れた価格帯と広さで探していたりすると、そう簡単には見つからないでしょう。仮に売り出し物件があったとしても、それはなにか不安要素が隠れている可能性があります。

  • 自分の譲れない条件を見定めること
  • 相場感を掴むこと


この2つをしっかり行いましょう。

その中で、予算内に収めるためにどの条件を削るのか、それとも予算を見直すことが可能なのか、を考えることとなります。

(「購入時に値引き交渉ができるのでは?」という話もありますが、条件が揃った物件であるほど満額でも買いたいという方がいるため、値引きを前提として考えることは買い逃す可能性が高まるのでおすすめしません。逆に、「満額でも買いたい!」と思えてかつ現実的に買うことができる物件に出会えたらゴールということです!)

物件の希望条件、基本の整理項目

物件を探す時の条件として考えられるものとしては、以下のような要素になるでしょう。

①エリア
②駅徒歩分数
③広さ
④間取り
⑤階数
⑥方角
⑦築年数


今住んでいるエリアの範囲内で住み替えたい、という方でなく幅広い中から候補地から選びたい、という方にとって、①エリアについては、最も絞り込むのが難しい条件と言えるかもしれません。最寄駅の選定やマンション周辺環境といった土地に関わる条件は、下記のような項目から具体的に整理していくと良いでしょう。

  • 通勤時間
  • 駅徒歩時間
  • 閑静な住宅街
  • 公園の近さ
  • スーパーの近さ
  • 学校(幼稚園・保育園・小学校・中学校)の近さ
  • 病院の近さ
  • 治安
  • 街の雰囲気(閑静な住宅街か、賑やかな商業エリアか、など)


なぜ家を買いたいか?の理由も確認しておこう

希望条件を整理する際に、マンションを買いたいと思った理由から始めるとスムーズでしょう。例えば、このようなものです。

  • 家賃を払い続けるのがもったいない
  • 資産を持ちたい
  • より広い家に住みたい(買った方が安い)
  • よりハイグレードな仕様の家で快適に住みたい  ・・など


前述の希望条件整理にも役立つのはもちろんですが、後から立ち返れるように、当初の目的を購入検討のスタート段階で定めておくと、トラブルやストレスを軽減することにも繋がります。

特に同居するパートナーや家族がいる場合、お互いの希望条件をいかにすり合わせられるかは非常に重要です。あれこれリスクなどを考えているうちに、何が自分にとって優先度が高かったのかわからなくなってしまったり、意見が対立してしまうこともよくあるトラブル・・原点を確認しておくことは、おすすめです。

③相場を掴む

希望条件を書き出したら、次は相場を掴むためにネットやアプリでリサーチしてみましょう。

相場感をつかむためには、下記のような情報を参照するのが良いでしょう。ポータルサイトや登録制サービスなどで調べることができます。

  • 同じマンション内で売り出されている物件の売り出し価格
  • 似ている条件の物件の価格
  • 過去事例としての賃貸価格や売り出し価格


また、「定価」が存在せず売主が売り出し価格を決める中古マンション購入では、「提示されている価格が適正か」を見極めなくてはなりません。

たとえば「カウル」では売買事例や賃貸事例、新築時の分譲価格、最寄り駅、築年数、間取りなどのビッグデータを分析し、物件ごとの適正価格を算出しています。

これらの情報を参照しながら物件探しを進めれば、先に書き出した希望条件の物件が予算内で購入できるか、相場感を掴むことができるでしょう。

④条件を見直しながら物件見学へ

ここまで進めたら、先に考えた条件との兼ね合いになります。

希望条件にすべて合致する物件が予算内で簡単に見つかりそうであれば良いのですが、そうでない場合は、条件のチューニングを行いましょう。

希望エリアが譲れない条件であれば、平米数を抑えることができないか、部屋数は本当に必要か、駅徒歩距離を少し伸ばしてみるか・・など。候補となる物件数が多い場合は、別途ご自分でExcelシートなどで表にまとめてみるのも良いでしょう。

ある程度絞り込めたら、現地に行く前にGoogleストリートビューで現地の様子を確認しておけば、想像と実際の乖離を少なくできます。

物件見学の打率を上げよう

複数の希望物件がある場合、物件の見学(内覧)は、できれば同日に回ってしまいたいところ。ですが、繁忙期である場合は特に他の方も同様に考えているため、希望通り調整ができない場合も多くなります。

そのため、「とりあえず見てみよう」という前に、あらかじめ合否を分けることになりそうな現地の情報をできる限り収集し、「見学に行くべき物件」を絞り込みましょう。

もちろん、「思ったよりも日が入って明るい物件だったから『アリ』だった」など、現地や実際の物件を見てみないとわからないこともたくさんあります。

ただ、兎にも角にも、中古マンション購入はスピード感が命。いい物件は文字通り瞬時に売れていきます。時間も限られている中で効率よく決めたいのであれば、最も時間が取られる見学は「無駄打ち」を極力減らすべく、まずは現実ラインと譲れないラインをできる限り明確にした上で挑みましょう。

⑤物件が決まったら住宅ローンを最終見直し!

ここまでの流れで無事に「これだ!」という物件が見つかったら、ここで再度「モゲレコ」を使いましょう!

物件が決まったことで提案可能な銀行の幅が増え、さらに多くの銀行から比較検討ができます。住宅ローン選びで後悔する人は、購入者の4割以上に及ぶというデータ(※)も。その一番の後悔のもとは「もっと金利の低い金融機関があったのでは」という疑念。ぜひ最後まで抜かりなく行いましょう。

ここまでやれば、最速かつ後悔しないマンション購入完了までもう直近!
あとは不動産仲介会社の営業担当のサポートのもとに、購入申し込みから引き渡しまで、着実に進めましょう。

※出典:株式会社MFS 2021年11月実施アンケート

住宅ローンのプロが『今が「買うべきタイミング」』と推すワケとは

さて、1〜3月は不動産業界からしても一年で住宅市場が盛り上がる時期ですが、実は住宅ローンのプロの目線から見ても、「今が借りるベストタイミング」とのこと。

住宅ローンのプロとして、オンライン住宅ローン比較サービス「モゲチェック」の塩澤崇さんにお話を聞いてみました。

塩澤崇

塩澤崇 プロフィール写真

株式会社MFS(住宅ローン比較サービス「モゲチェック」)取締役COO
モルガン・スタンレー証券株式会社で住宅ローンの証券化、ボストン・コンサルティング・グループで金融機関向けコンサルティングを経て現職。新聞やテレビ、SNS等でロジックと本質に基づく住宅ローン関連情報を発信し続けている
https://twitter.com/takashishiozawa

1〜3月は銀行各社がお得なキャンペーンを行う時期です。これは、金融機関としても3月に売上を立てたいという事情があるため。ぜひそのタイミングを見逃さずに借入を行うようにしましょう。

気をつけたいのが、3月。銀行が繁忙期に入ってしまうと審査が遅れがちに。早めに仮審査を通しておくなど、本審査をいつでもスムーズに進められるように、物件探しと並行して準備をしましょう。2月の前半ごろまであればまだ大丈夫。なんでも早めにすることがお得に素早く購入を実現できるコツです!


不動産価格が高い・・とお悩みの方へ

昨今の不安定な情勢を受けて、このタイミングでの購入自体を迷っている方、今ひとつ踏み切れない・・という方も増えてきているようです。一体どう考えればよいのか。塩澤さんはこう話します。

マイホームを買いたいけれども物件が高いとお悩みの方も多いと思います。ただ、物件価格は今後も高止まりすることが予想されます。理由は低金利政策が続くためです。
 
低金利では住宅ローンの毎月返済額が下がるため、価格が高い物件にも手が届くようになります。つまり、低金利=不動産価格上昇です。一方、金利が上がると住宅ローンの毎月返済額が増えるため、買える物件の価格が下がります。高金利=不動産価格の下落です。
 
日銀はまだまだ低金利政策を続けると宣言していますので、現在の低金利環境は当面続くことが考えられます。故に不動産価格も高止まりでしょう。ですので、「不動産価格が下がるまで待とう」と考えても、なかなか下落相場がやってこず、その間に払っている家賃が無駄になる可能性があります。
 
もし買いたい物件があるのであれば、なる早で買うことをおすすめします。


買い時がわからない・・とお悩みの方、「買いたい」と思った時がきっと吉日。遅くなればなるほど、家賃がかかる期間や我慢する期間は延びていきます。ぜひ早めの動き出しと無駄のない購入ステップで、自分史上最高のマンション暮らしを少しでも早く始めましょう!

モゲレコ詳細リンク
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マンションジャーナル編集部

中古マンション売買アプリ「カウル」を提供する「Housmart(ハウスマート)」が、購入や売却に必要な基礎知識・ノウハウ、資産価値の高い中古マンションの物件情報詳細、ディベロッパーや街などの不動産情報をお届けします。