中古マンション購入で必ず目にする「重要事項説明書」って一体何？

2017.04.24

マンションを購入する際に、不動産会社から必ず受けることになるのが『重要事項説明書』の説明です。重要事項説明書とは、建物の面積、権利関係、管理形態、設備など、マンション売買契約において、特に重要なポイントを抜粋した資料。お客様への説明が不動産会社の義務であるため、契約時には必ず説明を受けることになります。

しかし、この重要事項説明書には専門用語も多く、量も多いため、説明を受けていても、「よく分からない！」という方が多いかと思います。

そこで今回は、重要事項説明書において最低限チェックすべきポイントを分かりやすくご紹介します！

この記事では、前半部分（１−１−１〜１−２−２）は重要事項説明書がどのような構成になっているかを解説し、後半部分（２−１−１〜２−２−３）は最低限のチェックポイントをまとめています。「もうすぐ契約日で時間が無い！」という方は、後半部分だけ読むのでも大丈夫です！

監修者：針山昌幸

株式会社Housmart　代表取締役
宅地建物取引士・損害保険募集人資格
『中古マンション本当にかしこい買い方・選び方』
（Amazonランキング・ベストセラー1位）

１.重要事項説明書には何が書いてある？

重要事項説明書の内容は、大きく2つに分けることができます。まずは重要事項説明書の前半部分からご説明します。

１−１建物に関する内容

前半部分は、契約対象のマンションに関する内容が記載されています。具体的には、下記の6点で構成されています。

１−１−１対象不動産の情報

まず、記載があるのがマンションの「名前」「場所」「所有権」に関する情報です。

「住居表示」と「所在および地番」は共に「不動産の場所」を示していますが、表記の方法が異なります。「住居表示」は日常生活の中で郵便配達や各種書類で使う、いわゆる「住所」のこと。「所在および地番」は法律上の、その不動産の場所を示すもので、土地、建物それぞれに番号が割り振られています。

１−１−２対象不動産に関わる建築基準法などの法律

続いて、都市計画法、建築基準法、用途地域、建ぺい率、容積率などが記載されています。この辺りは、マンションの場合「こういった法律に基づいて制限がかけられており、その通りに作られている」ということを確認出来れば大丈夫です。

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１−１−３ライフライン情報

水道、ガス、電気、排水など情報が書かれています。どのライフラインも問題なく使えるかを、確認しましょう。

昨今、電力の自由化に伴い、電力会社を住戸毎に自由に選べるようになりました。電気の欄には「利用可能」とだけあって、指定の電力会社などは記載されていません。

１−１−４部屋情報（使用制限・専用使用権など）

共用施設、ペット飼育ルール、フローリングの制限などの情報が書かれています。内容を細かくチェックする必要がありますので、後ほど詳しくご説明します。

１−１−５毎月の費用に関する情報

マンションの管理費、修繕積立金、滞納金額などの情報が書かれています。こちらも要チェック項目になりますので、後ほど詳しく解説します。

「専有部分に係る滞納額」というのが、今回の売買対象のお部屋で管理費や修繕積立金の滞納がある場合に記載されます。また、「当該一棟の建物に係る滞納額」というのが、マンション全体でいくらの滞納額があるのかを記載したものです。少しでも滞納があると不安に思われるかもしれませんが、ここには「支払いが1日遅れた人」や「売買のタイミングで上手く所有者が切り替わっておらず、結果的に1ヶ月滞納になってしまった」というケースも含まれてしまいますので、むしろ滞納額０円のマンションの方が希少です。滞納額０円のマンションは、単純に管理体制や住民の意識などが高く、非常に健全な運営状況だと考えることが出来ます。

１−１−６管理に関する情報

マンションの管理会社、管理形態、管理組合などの情報が記載されています。

１−２契約に関する内容

後半部分は、売買契約にあたっての各条件が記載されています。具体的には、下記の2点で構成されています。

１−２−１支払い総額と内訳

物件金額、手付金※1、固定資産税清算金※2、管理費・修繕積立金清算金※3などの情報が書かれています。

金額に誤りがないか、確認してください。

※1：契約時に現金で払う頭金。物件価格の5%が相場。 ※2：物件引渡しを受けた日以降の固定資産税を、年間日割りした負担額。 ※3：物件引渡しを受けた日以降の管理費・修繕積立金を、月間日割りした負担額。

１−２−２今後のスケジュール（期日）

手付解除期日※1、住宅ローン特約期日※2、決済・引渡し日などについて記載があります。こちらも重要ですので、後ほど解説します。

※1：契約時に支払う手付金を放棄することで、契約を解約することが出来る期日。 ※2：住宅ローンの本審査で通過しなかった場合に、契約を白紙解除することが出来る特約を使える期日。

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２チェックすべきポイントとは？

２−１建物に関するチェックポイント

２−１−１部屋の専有面積、構造、権利などの基本情報に誤りがないか

購入しようとしている物件の基本情報を「１−１−１、対象不動産の情報」であらためてチェックしてみてください。

この際に特に気をつけたいのが、『専有面積』です。

販売図面に記載されている専有面積は『壁芯面積』と呼ばれる、部屋の壁の中心から測った面積を指しますが、登記簿に記載される面積は、壁の内側から測る『内法面積』と呼ばれるものになります。

そのため、「図面で見ていた専有面積よりも小さいじゃないか！」ということがよく起こります。

特に、住宅ローン控除を受けようとされている方は、要注意です。

住宅ローン控除の適用条件の1つである「専有面積50㎡以上」というのは、壁芯面積ではなく内法面積が基準ですので、本当に該当するかどうか、確認が必要です。

２−１−２ペットが飼えるかどうか

マンションによっては、ペットが飼育不可の場合があります。またチラシには「ペット飼育可！」と書いてあっても、実は魚や小鳥しか飼えないケースもあります。さらに犬、猫が飼えても、サイズや頭数に制限がある内容がほとんど。中〜大型犬や、複数ペットを飼育したい人は「１−１−４、部屋情報（使用制限など）」の内容を良くチェックするようにしましょう。

２−１−３フローリングにリフォーム出来るか？

最近の新築マンションは、ほぼ全ての床がフローリングですが、1990年前後に建てられたマンションや、ヴィンテージマンションでは、床がカーペット敷きのマンションも数多くあります。そしてそのようなマンションの場合、マンションのルールで床をフローリングに出来ないルールが設定されていることがあります。高級感のあるカーペット敷きですが、お手入れに手間がかかるという点もあります。「床はリフォームしてフローリングにしよう！」と考えている方は、「１−１−４、部屋情報（使用制限など）」のリフォーム・リノベーションのルールを確認するようにしてください。

２−１−４楽器は演奏出来るか

ピアノなどの楽器をお部屋で演奏したい場合、マンション内の楽器演奏についてルールを確認してください。特に演奏時間が定められている場合がありますので、注意が必要です。また、そもそもピアノが運び込めるかどうかの現地でのサイズ確認も、忘れないようにしましょう。

２−１−５駐輪場・駐車場があるか

都心など敷地が限られているマンションでは、駐輪場・駐車場のスペースがそもそも設けられていないマンションは数多くあります。現地で自転車がとめてあっても、正式な駐輪場でないところに、勝手にとめている場合もあります。生活で自転車、もしくは自動車の利用が必須の場合は、かならず駐輪場・駐車場が設けられているか確認するようにしましょう。また、どのくらい空きがあるのか、空くまでにどのくらい時間がかかるのかも確認するようにしましょう。利用している自動車のサイズが大きい場合、パレットに車が収まるかの確認も重要です。大型車の駐車スペースは一般的に数が少ないので、事前に確認するようにしましょう。

２−１−６ルーフバルコニー・専用庭・給湯等の使用料はいくらか

お部屋にルーフバルココニーや専用庭が付いているのは嬉しいものですが、基本的に使用料が毎月かかるものです。通常100〜500円程度でそこまで高額ではないのですが、ルーフバルコニーが大きい場合は使用料が高額になる場合もあるので、確認しましょう。関連記事：ルーフバルコニーの使い方！〜気をつけるべき点を紹介します〜またマンションによってはお湯を部屋ごとではなく、まとめて沸かすタイプの「セントラル方式」のマンションもあります。この場合、毎月「給湯基本料」がかかってくるため、念のため確認が必要です。特に築年数の経っているマンションの場合、セントラル施設の更新のため積立金を貯めており、その金額が高額になる場合もあります。またマンションによっては、自治会費、インターネット料金、セキュリティ費用、ペットサークルなどの費用が毎月かかる場合があります。

２−１−７洗濯物に制限がないか

マンションによっては、景観を守るため、ベランダで洗濯物を干すのに制限を設けているマンションがあります。その場合、浴室乾燥機やドラム式の洗濯機を使って部屋の中で乾燥させるか、マンションによっては屋上で洗濯物干しのスペースが設けられている場合があります。またベランダの内側に洗濯物を干すことは出来ても、ベランダの外側にまで布団を干すことを禁止しているマンションは数多くあります。

２−１−８修繕積立金などの滞納金がどれだけあるか

管理費や修繕積立金について、滞納している住民が多く、マンション全体の滞納額が膨れ上がっているようなマンションもあります。マンションによっては金融機関から修繕積立金の借入を行っている場合もありますので、修繕計画が無理の無い範囲かどうか、良く確認が必要です。

マンションとしての経営状態が悪いため、いざ修繕を行おうとしてもお金が足りず、修繕積立金の急激な値上げや、一時金で５０〜１００万円以上の徴収が行われるリスクもあります。

２−２契約に関するチェックポイント

２−２−１金額に誤りがないか

物件価格や手付金などに誤りがないか、念のため確認してください。

２−２−２スケジュール、期日を確認

手付解除期日や住宅ローン特約期日などを確認してください。いずれも、契約解除に関する重要な期日となります。この期日を過ぎてしまうと、契約解除は違約金扱いになるため、費用負担も大きくなります。

手付解除とは、手付金を放棄することで契約を解除することが出来る制度です。「自分には縁がない」と思っていても、案外、手付解除は起こり得ます。急遽転勤が決まったり、病気になってしまったり、そのマンションを購入する理由がなくなった時、本来契約後のキャンセルなので違約解除でも仕方のないところですが、金額も大きいので、買主保護のためにこの手付解除という制度が設定されているのです。また、ローン特約とは、利用予定だった住宅ローンの本審査に落ちた場合に、違約金などは発生せずに、契約を白紙撤回することが出来る特約です。このローン特約が、実損なく契約を解除出来る最後のタイミングと言えます。スケジュールはしっかりと確認しておきましょう。

また引渡日（引渡期日）については、「最大でこの日まで伸びる可能性がある」という意味合いですが、往往にして契約書上の引渡日まで伸びるケースが多いのが実情です。特に売主の引越し先が決まっていない場合は（売買契約後に賃貸を探すなど）、実際の引渡が契約書上の日付ギリギリになる場合が大半です。

引き渡し日をどうしても早くする必要がある場合は「１−２−２、今後のスケジュール（期日）」を良く確認するようにしましょう。

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