固定資産税の仕組みと計算方法を徹底解説！

マンションを購入すると、毎年、固定資産税という税金がかかります。「固定資産税」という言葉を耳にしたことはあると思いますが、固定資産税の仕組みをきちんと理解している人はそう多くないのではないでしょうか。固定資産税の仕組みを知っておくと、必要以上に税金を取られることがなくなります。そこで今回は、固定資産税についての基本から、計算方法や減税・減免について解説します。

監修者：針山昌幸

株式会社Housmart　代表取締役
宅地建物取引士・損害保険募集人資格
『中古マンション 本当にかしこい買い方・選び方』
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そもそも固定資産税ってなに？

民法では、土地及びその定着物（家屋、マンション建物等）を「不動産」と規定しています。この不動産は、下記のシーンで”税金”がかかります。

• 購入するとき
• 所有しているとき
• 売却するとき

固定資産税は、不動産を所有している期間にかかる税金で、毎年1月1日に、その不動産を所有している人に対して市町村（東京23区は都）が課すものです。固定資産税は、マンションの土地部分と建物部分それぞれに掛かる固定資産税を合わせた納付書が市町村から届きます。納付者は、分割払い（年4回）か、一括払いかのどちらかを選択し納付します。支払い時期は市町村によって納期が異なるため、注意が必要です。固定資産税はマンションを手放すまで毎年支払う義務があります。では、この固定資産税とは、どのように決められているのでしょうか？

基準となる固定資産税評価額

固定資産税を決定するにあたって基準となるのが、「固定資産税評価額」です。固定資産税以外にも、都市計画税・不動産取得税・登録免許税を計算するために使われます。固定資産税の具体的な価格は、総務大臣が定めた固定資産評価基準に基づいて、各市町村が決定します。原則として、3年ごとに見直しが行われます。ここで注意してほしい点は、固定資産税評価額は売買価格とは異なるということです。売買価格は”買主と売主の合意で決まる不動産価格”ですが、固定資産税評価額は路線価や建物の広さ等をトータルでみた上で客観的に定められた、”課税基準となる不動産の評価額”になります。

固定資産税評価額の目安

では、税算出の基準となっている固定資産税評価額は、一体どのように評価されるものなのでしょうか。土地と建物のそれぞれの目安は以下のようになります。

• 土地の固定資産税評価額＝土地の時価×70%
• 建物の固定資産税評価額＝建物建築費×70%

なぜ100%で計算されないのかというと、徴税の都合上、評価額が簡易的に決められているからです。固定資産税評価額は、意外にも大雑把に決められているのです。そのため、不当に高い税額にならないためにも70%以下に定められてます。固定資産税評価額の見直しが3年に1回なので、土地の価格変動により所有者の不利益とならないようにしています。又、住宅用の土地の固定資産税の計算において、以下のような特例措置が設けられています。

• 小規模住宅用地：住宅用地のうち、住戸一戸あたり200㎡までの部分を小規模住宅用地といいます。この場合、固定資産税評価額は通常の6分の1になります。
• 一般住宅用地：住宅用地のうち、住戸一戸あたり200㎡を超え、家屋の床面積の10倍までの部分を一般住宅用地といいます。この場合、固定資産税評価額は通常の3分の1となります。

固定資産税評価額を知る方法

ここでは、固定資産税評価額の具体的な金額を知る方法をご紹介します。

固定資産評価証明書とは

固定資産評価証明書とは、総務大臣が定めた固定資産評価基準に基づいて評価した価格を市長が決定し、固定資産課税台帳に登録したものを言います。 この評価額は、不動産に課税される税金の計算根拠になります。また、売却する際の価格の参考値にもなります。固定資産の評価額は、毎年算定されるのではなく、3年ごとに評価算定が行われます。ただし、新築や増改築をした家屋、土地の用途変更や分筆・合筆(1つの土地を複数に分けたり、複数の土地をまとめたり)等があった土地に関しては、翌年度に新しい評価が決定されます。 

固定資産評価証明書を取得するには

固定資産評価証明書は市町村役場（東京23区は都税事務所）で取得できます。誰でも取得できるわけではなく、固定資産の所有者本人、本人の同居親族、本人の代理人、相続人、借地人、借家人等に限られます。申請には、以下の書類が必要になります。

• 身分証明書（運転免許証、パスポート、マイナンバー等）
• 代理人が取得する場合は委任状（代理人の本人確認書類等も）
• 相続人が取得する場合は戸籍謄本

※直前の納税通知書があると便利です。（必須ではありません）手数料は市町村によって異なりますが、200円から400円が相場です。事前に役場に確認することをお勧めします。

公課証明書との違いは？

上記のように、固定資産税評価証明書は、”固定資産に税金をかける際の基準となる評価額を証明するもの”です。それに対して、公課証明書は、”実際に課税される固定資産税額が記載されているもの”になります。公課証明書には、”年税額が記載”されているので、不動産取引の際に固定資産税を日割り計算する時などに使うことが多いです。こちらも基本的に取得できる人は本人になりますが、委任状があれば第三者でも取得することが可能です。固定資産税評価証明書の記載内容は、公課証明書にも記載されています。固定資産税評価証明書及び公課証明書は、物件引き渡し時の日割り計算だけではなく、登記費用（登録免許税）の算出にも使用されます。契約を締結したら早めに取得することをお勧めします。

固定資産税の計算方法

それではいよいよ、固定資産税の計算方法を見ていきます。固定資産税の税率は、市町村によって変わりますが、標準の税率は1.4%で計算されます。税率1.4%の場合は、以下の計算式になります。「固定資産税＝固定資産税評価額×税率1.4%」ここからは、具体例を用いて詳しく解説します。

固定資産評価証明書を元に算出

実際の固定資産評価証明書は以下になります。土地と建物について、それぞれ計算してみます。〈土地に関する固定資産評価証明書〉①→マンション土地全体の平成29年度の評価価格②→土地の共有部分（持分）の比率を表しています。まずは、①②を使って、土地の持分評価価格を算出します。102,482,490円×563/10,000=5,769,764円次に、「固定資産税＝固定資産税評価額×税率1.4%」の計算式に当てはめてみると、5,769,764円×0.014=80,776円更に、前述した通り、小規模住宅用地（住戸一戸あたり200㎡までの部分）に関しては固定資産税が通常の1/6で計算されるため、80,776円×1/6=13,463円この『13,463円』が、”土地の”固定資産税額となります。 〈建物に関する固定資産評価証明書〉 ③→建物の平成29年度の評価価格を表しています。建物に関しては単純で、「固定資産税＝固定資産税評価額×税率1.4%」に当てはめて計算するだけです。2,202,800円×0.014=30,839円『30,839円』が”建物の”固定資産税額となります。よって、このマンションにかかってくる固定資産税の合計は、13,463円+30,839円=44,302円になります。以下で詳しく解説しますが、必要な要件が揃い減免対象になると、更に固定資産税は安くなります。

固定資産税の減免について

固定資産税は、一定の要件を満たすと減額されます。

• 新築住宅（認定長期優良住宅含む）
• 耐震改修
• バリアフリー改修
• 省エネ改修

については、一定の減額措置があります。以下で、ケース別に見ていきましょう。

新築住宅に関する減額措置

〈対象〉新築された住宅が一定の床面積を満たす場合

出典：東京都主税局

〈減額〉家屋部分の固定資産税の1/2---------------------------------------------------------〈期間〉通常→新たに課税される年度から3年度分認定長期優良住宅→新たに課税される年度から5年度分（※平成30年3月31日までに新築されたものに限る）---------------------------------------------------------〈手続き〉以下の書類を添付した「固定資産税減額申告書」を市町村の役場に提出する。

• 建築確認申請書のコピー
• 検査済証のコピー
• 建設住宅性能評価書のコピー

耐震改修に関する減額措置

〈対象〉平成30年3月31日までの間に耐震化のための改修を行った場合---------------------------------------------------------〈減額〉住宅一戸あたり120平米の床面積相当分まで全額免除---------------------------------------------------------〈期間〉改修完了日の翌年度の1年度分（1月1日完了の場合はその年度分）---------------------------------------------------------〈手続き〉耐震改修に適合した工事であることの証明書等を添付した「固定資産税減額申告書」を市町村の役場に提出する。※改修完了後3ヶ月以内

バリアフリー改修工事に関する減額措置

〈対象〉平成30年3月31日までの間に一定の要件に該当するバリアフリー改修工事を行った場合---------------------------------------------------------〈減額〉床面積100平米相当まで1/3減額---------------------------------------------------------〈期間〉改修完了日の翌年度の1年度分---------------------------------------------------------〈手続き〉

• 改修工事完了年の翌年の1月1日における年齢が65歳以上の人
• 要介護認定又は要支援認定を受けている人
• 障害のある人

以上のいずれかの要件に該当する人が当該家屋に居住していることが要件。改修完了後3ヶ月以内に申告が必要。

省エネ改修工事に関する減額措置

〈対象〉平成30年3月31日までの間に一定の省エネ基準を満たす改修工事を行なった場合（二重サッシ化・複層ガラス化といった窓の断熱工事と併せて、床の断熱改修工事、壁の断熱改修工事を行なった場合に限る）※注意

• 改修工事費用が50万円以上でないと適用されない
• 耐震改修工事のための減額措置との併用はできない
• バリアフリー改修工事の減額措置との併用は可能

〈減額〉床面積120平米相当まで1/3減額---------------------------------------------------------〈期間〉改修完了日の翌年度の1年度分---------------------------------------------------------〈手続き〉熱損失防止改修工事証明書等の一定の省エネ工事である旨を証明する書類を添付した「固定資産税減額申告書」を市町村の役場に提出する。※改修完了後3ヶ月以内

疑問・不服がある場合

以上のことを理解した上で、固定資産の価格に疑問や不服が生じた場合は、固定資産評価審査委員会へ審査の申出をすることが可能です。固定資産評価審査委員会は「審査の申出」の審査決定を行うために、法律に基づき設置された行政委員会です。申出ができる期間は市区町村ごとに決まっていますが、固定資産課税台帳に価格（評価額）等を登録した旨の公示の日以後に、価格（評価額）等の決定又は修正等があった場合は、その通知書を受け取った日後3ヶ月以内が、審査の申出ができる期間となります。

まとめ

不動産にかかる税金は沢山あります。今回はその中でも耳にすることの少ない「固定資産税」について解説しました。固定資産税の計算方法、減免措置について理解があると、余計な出費を抑えることに役立ちます。不動産は一生に何度とない、大きな買い物です。特に大事なお金の部分に関しての知識はあるに越したことはないと思います。