固定資産税評価額とは？通知書、評価証明書、公課証明書も徹底解説！

毎年4月ごろから届きだすのが、固定資産税の納税通知書。ローンも終わってないし、まだ完全に自分の資産という実感もないのに税金は、しっかり払わなければいけない…。今は住まいとして機能しているおうちも、今後売却するかもしれません。ローン支払い中だとしてもあなたの財産であることには変わりません。せっかく納付書が届くのですから、現在の評価額がどれくらいなのか確認してみませんか？

監修者：針山昌幸

株式会社Housmart　代表取締役
宅地建物取引士・損害保険募集人資格
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固定資産税とは

固定資産税とは、固定資産課税台帳に登録されている固定資産を所有する人に、市町村（東京23区の場合は東京都）が課する税金です。

• 地方税（市町村民税）
• 賦課課税方式
• 賦課期日：毎年1月1日
• 納税義務者：1月1日時点の固定資産の所有者

固定資産とは土地、家屋、償却資産のこと。償却資産とは、事業を行うために使用している機械、器具、備品などを指します。＞＞＞中古マンションをお得に購入できるサービスとは？

固定資産課税台帳とは？

固定資産課税台帳は市町村が、固定資産の状況、固定資産の評価を行うために備えなければならない台帳。以下の5つの台帳の総称です。

• 土地課税台帳
• 土地補充課税台帳
• 家屋課税台帳
• 家屋補充課税台帳
• 償却資産課税台帳

また、固定資産課税台帳を所有者ごとにまとめたものを「名寄（なよせ）帳」と呼びます。＞＞＞中古マンションをお得に購入できるサービスとは？

納税義務者

固定資産税は1月1日時点での所有者に全額が課税されます。年の途中で資産を譲り渡したとしても、1月1日時点の所有者が全額を支払わなければなりません。不動産の売買契約のときに、固定資産税を日割りで按分した条項が加えてありませんでしたか？不動産取引の慣例上、固定資産税・都市計画税は譲渡人・譲受人で按分するという取り扱いをしています。ですが、本来負担義務があるのは1月1日時点の不動産の所有者なのです。

賦課（ふか）課税制度

固定資産税は賦課（ふか）課税方式。国や地方公共団体等が、税額を計算して納税者に通知します。固定資産税、自動車税などで採用されている方式です。一方、納税者自身が税額を計算して納めるのが申告納税方式。法人税、相続税などがあります。確定申告で納める所得税はこちらですよね。＞＞＞中古マンションをお得に購入できるサービスとは？

都市計画税

都市計画税とは、都市計画区域内の土地・建物（償却資産は除く）の所有者に市町村が課する税金です。不動産により、固定資産税のみ課税される区域、固定資産税と都市計画税が課税される区域があります。固定資産税を納付する際、都市計画税も一緒に納めます。

• 地方税
• 賦課課税方式
• 賦課期日、納税義務者：固定資産税と同じ

どうやって役所が評価額を調べているの？

固定資産税は固定資産評価額をもとに算出します。固定資産税は賦課課税制度なので、資産の評価は市町村が行っています。3年ごとに評価替えがあります。固定資産評価額は年末年始に以下の方法で調査しています。

• 航空写真
• 税務課職員による現地調査

次の評価替えは平成30年ですので、平成30年のお正月ごろ、上空をセスナやヘリコプターが飛んでいたら、それは航空写真を撮影しているのかもしれませんね。航空写真交付は市町村ごとの運用があるようなので、入手したい場合は市町村に問い合わせてみて下さい。＞＞＞中古マンションをお得に購入できるサービスとは？

固定資産評価額とは？【土地編】

土地には5種類の価格がついていて、俗に一物五価と呼びます。

• 時価（実勢価格）…実際の取引価格
• 公示価格…売買の目安（国土交通省）
• 基準地（標準）価格…売買の目安（都道府県）
• 路線価…相続税・贈与税計算の基準（国税局）
• 固定資産評価額…固定資産税、都市計画税、不動産取得税等の基準（市町村）

固定資産評価額とは？【建物編】

建物（家屋）の評価は、同じ建物を再び新築したときの費用を基準に評価する、「再建築価格方式」を採用しています。新築の場合は建築費の50～70％ほどだとされています。建築後の経過年数によって減額されていきます。

建物評価基準例

• 床面積
• 建築資材
• 建具
• 建築設備

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固定資産評価額を確認しよう！

それでは、固定資産評価額を確認してみましょう。時価などと違い、固定資産評価額は手軽に調べることができます。固定資産評価額の確認方法は以下の3つ。

• 納税通知書（賦課決定通知書）の「課税明細」を見る。
• 固定資産評価証明書を取り寄せる。
• 縦覧制度を利用する。

さきほどご説明したとおり、土地の固定資産評価額は公示価格の70％です。つまり、売買の目安としての土地の評価額を知りたければ、固定資産評価額÷0.7で算出できるということに。＞＞＞中古マンションをお得に購入できるサービスとは？

納税通知書から評価額を知るには…

納付書とセットになっている「課税明細書」を確認しましょう。「価格」または「評価額」という欄に記載されている数字が固定資産評価額です。「課税標準額」ではないので注意してください。課税標準額は実際に税金を算出するための金額です。一般的に、建物（家屋）は評価額＝課税標準額ですが、土地は評価額と課税標準額が必ずしも一致しているわけではありません。※参考1：新座市土地・家屋課税資産明細書出典：https://www.city.niiza.lg.jp/site/koteitoshikei/notsu.html※参考2：神奈川区課税明細書出典：http://www.city.yokohama.lg.jp/kanagawa/kurashi/zei/324-26.html

固定資産評価証明書

固定資産評価証明書は、固定資産課税台帳の記載事項と同内容である、と市町村の長が証明する書面のことです。固定資産評価証明書は不動産のある市町村、東京都なら都税事務所で取得できます。複数の市町村に不動産を所有している場合、それぞれの市町村から取り寄せる必要があります。＞＞＞中古マンションをお得に購入できるサービスとは？

取得方法は以下の2つ

1. 役所に直接出向いて申請。
2. 手数料を同封して郵送で取り寄せる。

発行手数料は1通につき数百円ほど。市町村ごとに違います。証明書を交付してもらう他に、閲覧（えつらん）も可能です。証明書交付と同額の手数料がかかりますが、あとで説明する縦覧期間ならば無料で閲覧することもできます。郵送で取り寄せる場合は、以下の書類をそろえて固定資産がある市町村宛てに郵送しましょう。

• 申請書
• 定額小為替（発行手数料として）
• 返信用切手と封筒（返信先の住所を宛先として、返信用封筒に記載するとスムーズ）
• 申請者本人の確認ができる書類のコピー（運転免許証、健康保険証など）

定額小為替は郵便局で購入できます。定額小為替の発行手数料（1枚につき100円）を支払って発行してもらいましょう。小為替の有効期限は発行から6カ月です。申請書については各市町村で書式が異なるので、該当の市町村の申請書を取り寄せます。ほとんどの市町村で、HPから申請書をダウンロードすることができます。

注意！住居表示と地番は違う

申請書に記載するのは、住所としてなじみのある住居表示ではなく「地番・家屋番号」です。あらかじめ、権利書（登記済証）や登記事項証明書等で確認しておきましょう。＞＞＞中古マンションをお得に購入できるサービスとは？

縦覧（じゅうらん）

固定資産評価は「縦覧」を利用しても確認できます。縦覧とは、納税者が自分の土地建物の評価額が公平・適性であるかを、縦覧期間中に確認するための制度です。自己所有でない資産についても縦覧できるので、近所の不動産など他の不動産と自分の不動産を比較したいときには、縦覧制度を利用してみてはいかがでしょうか。

• 期間：4月1日～4月20日または固定資産税第1期目の納期限まで
• 対象帳簿：土地及び家屋価格等縦覧帳簿
• 対象者：納税者等

縦覧は無料です。また、評価内容について職員から説明を受けることもできます。プライバシー保護のため縦覧台帳には所有者の情報は記載されていません。

固定資産評価証明書と固定資産公課証明書

固定資産評価証明書と非常に良く似た名前の書類に、固定資産公課証明書というものがあります。違う部分は「評価」と「公課」の部分だけです。固定資産公課証明書とは、固定資産評価証明書の内容に加えて、毎年の税金の金額（公課）を記載したもの。計算しようと思えば、固定資産公課証明書からだけでも毎年の年税額を知ることは出来ますが、減税措置などの後の最終的な金額を手っ取り早く知る為には固定資産公課証明書を見た方が早いのです。納税通知書を無くしてしまった場合は、固定資産公課証明書を税務署で入手するようにしましょう。

まとめ

持ち家の価値を知りたいときに一番手軽に確認できるのが、固定資産税の納税通知書です。役所がわざわざ手間をかけて算出した不動産の価値を教えてくれる書類です。税金徴収のための手順なので、あたりまえと言えばあたりまえなのですが。せっかく届く書類ですから資産価値を確認されてみてはいかがでしょうか。