中古マンション購入で大事な年収の考え方【予算別おすすめエリアもご紹介】

2017.07.01

家探しはとても楽しいものです。グレードの高い分譲マンションへの住み替えをイメージするだけで、ワクワクしますよね。そして、物件探しと並行して考えなければいけないのが「資金計画」です。どのくらい住宅ローンが借りられるのか、毎月の家計への影響はどの程度か、試算はできていますか？本記事では、住宅ローンシミュレーターを活用した資金計画の立て方について解説します。後半では、予算別に首都圏のおすすめエリアをご紹介します。

監修者について

監修者：渕ノ上弘和

コンドミニアム・アセットマネジメント株式会社　代表取締役
（保有資格：不動産コンサルティングマスター/宅地建物取引士/マンション管理士/管理業務主任者/マンション維持修繕技術者/2級ファイナンシャル・プランニング技能士/AFP/マンション建替士）

住宅ローンの借り入れ可能額はどう決まるのか？

住宅ローンで借りることができる金額は、「返済負担比率」をもとに決定されます。返済負担比率とは、年間のローン返済金額に対しての年収額との割合を考えたものです。もっと簡単にいうと、「この人のお給料に対して、この月々の返済額は適切なのか？(ゆとりがあるのか？)」という指標のことです。

「返済負担比率　=　ローン年間返済額 ÷ 年収」

返済負担比率の上限は審査を実施する金融機関やローン申込者の雇用形態などによって異なりますが、「25~35%」が相場とされています。この式を変形させて利用すると、借り入れ可能金額の目安を知ることができます。

「ローンの年間返済金額　=　返済負担比率 × 年収」

例えば、年収700万円の人はいくら借りることができるのでしょうか？返済負担比率30%の場合、

700万円 × 30% ÷ 100 = 210万円

となります。つまり、年間の返済金額が「210万円」になるような条件であればローンを組むことが可能です。月に換算すると、「210万円÷12ヶ月 = 17.5万円」となるため、毎月17.5万円以下のローン支払い金額におさえることが目安となります。

シミュレーターを活用し、借入可能額の目安を知る

ここからは、住宅ローンシミュレーターの使い方について解説します。シミュレーターを使うことで、簡単に借り入れ金額の目安を知ることができます。ここで注意したいのは、シミュレーション結果はあくまでも目安に過ぎないということです。実際には、金融機関による審査を実施してみない限り、正確な借り入れ可能金額はわかりません。借り入れの目安を算出するために必要な項目は、下記5つです。

1. 返済方法
2. 返済期間
3. 金利
4. 年収
5. 返済負担比率

今回は、住宅保証機構の住宅ローンシミュレーションを例に、使い方を解説します！

Step1：「返済方法」を選択する

返済方法には、元利均等返済、元金均等返済の2つがあります。

元利均等返済

元利均等返済の特徴は、返済額が一定であるため、返済計画が立てやすいことです。一般的には、この元利均等返済を利用される方が多数派です。

元利均等返済のイメージ。返済金額が一定になるため計画的に返済できる。

元金均等返済

元金均等返済のイメージ。利息が占める割合がどんどん減っていく。とにかく総返済額を減らしたい方には、元金均等返済がおすすめです。元金の減少が早いため、それに伴って利息負担（総返済額）が軽くなるというメリットがあります。しかし、返済開始直後の返済額が最も高くなるため、初期の費用負担が重いというデメリットがあります。また、一般的な民間ローンでは取り扱っていないことも多く、実際に利用される方は少数派です。

Step2：「返済期間」を入力する

住宅ローンの返済期間は一般的に、35年以内で設定します。定年退職など毎月の定期収入がなくなるタイミングを想定し、借り入れ時のご年齢から逆算して設定しましょう。

Step3：「当初金利」を入力する

金利のタイプには、変動金利、固定金利、一部固定の3タイプがあります。金利は毎月更新されるため、シミュレーション入力時点での最新金利を入力するようにしましょう。

変動金利は、2021年6月時点で「0.35%〜0.6%」の範囲 (メガバンク、ネット銀行の場合)
固定金利は、2021年6月時点で「1.350%」 (フラット35、融資比率9割以下の場合)

参考：フラット35の金利情報 (公式HP)

Step4：「年収」を入力する

「住宅ローンの借り入れ可能額は、年収の〇倍〜▲倍」というように表現されることがあります。多くの場合、この「年収」は額面を指しています。しかし、無理のない資金計画を立てるのであれば、額面ではなく「手取り」年収で試算することをおすすめします。そうすることで、家計に対する住宅ローンの負担をより正確に把握することができます。また、近年は副業を行う方が増えていますが、資金計画を立てる際に本業収入に副業収入を合算することは慎重になった方がよいです。「数十年に渡って、安定的な副業収入が得られる」ような場合は別ですが、住宅ローンの資金計画を立てる際は副業収入はあくまでも単発の収入と捉えることをおすすめします。

Step5：「返済負担比率」を入力する

返済負担比率は、一般的に「25%~35%」が相場と言われます。しかし、上限比率の35%は「借りることができる限界ライン」と考えておきましょう。返済負担比率35%の場合、生活費が高い方は毎月の収支がマイナスになってしまうケースもありえるからです。生活費を抑えていても、車のローンやその他の借り入れがある場合、金融機関によっては住宅ローンの返済負担比率を厳しめに設定されることになります。金融機関は審査の際に必ず個人信用情報を照会するので、他の借り入れを踏まえたうえで住宅ローンの審査結果が出るのです。家計の状況を踏まえ、20%、25%、30%、35%といくつかのパターンで入力してみましょう。

家計収支のシミュレーションを行いましょう

毎月のローン支払金額を算出したら、次は家計の収支を計算してみましょう。「毎月の手取り収入 - 生活費 - 毎月のローン支払い」で計算し、赤字になってしまう場合は借入金額を下げることをおすすめします。お子さんがいる場合は、塾などの教育費もここにプラスされてきます。また、実際には毎月の管理費・修繕積立金、駐車場料金などの支払いもプラスされます。ご自身で資金計画を立てたら、必ず信頼できる営業担当に現実的なプランかどうか相談してみてください。住宅購入のプロであるだけでなく、FP(ファイナンシャル・プランナー)の有資格者も多いです。＞＞【マンション購入の基本】不動産営業マンが信用できるか不安な時の対処法