中古マンションの探し方のコツをプロがイチから解説

2018.12.31
中古マンションの探し方のコツをプロがイチから解説
中古マンションはいつどこで売り出されるかわかりません。人気エリアであれば、いいなと思った物件に問い合わせてもすでに他の方に買われていた・・ということも頻繁に起こります。とはいえ、一日中検索サイトをチェックするわけにもいきません。中古マンション探しを上手に進めて、効率よく希望どおりの物件に出会うためにはどうしたら良いのでしょうか?本記事では中古マンション不動産売買のプロが、中古マンションの効率的な探し方をお伝えします。

監修者:針山昌幸

株式会社Housmart 代表取締役 宅地建物取引士・損害保険募集人資格 『中古マンション 本当にかしこい買い方・選び方』 (Amazonランキング・ベストセラー1位)

中古マンション検討は「準備」が鍵を握る!

実際に物件の見学を行う前に、まず「準備」が大切です。「準備」とは、「見学前に、自分にマッチする物件のおおまかな絞り込み」のことです。この「絞り込み」は、大きく次の3つの要素を考慮するとスムーズです。

準備【1】 自分にマッチした「大まかな予算感」をつかむ

夢が広がる住まい探しですが、何よりもまずは「お金」の検討が重要です。どんなに気に入った物件と出会っても、ここがマッチしていなければ絵に描いた餅となってしまいます。そのため、予算感をつかむことが不可欠です。「予算」にはイニシャルコストとランニングコストの2つの要素があります。言い換えると「購入時に必要な費用」と、「居住後に継続的にかかる費用」、時間軸の異なる2つの出費です。詳しくみていきましょう。★「予算」=①イニシャルコスト + ②ランニングコスト ①イニシャルコスト=「物件価格」 + 「諸費用」 ②ランニングコスト=「月々のローン返済金」「管理費」「修繕積立金」「駐車場代」「駐輪場代」など

イニシャルコストとは?

まずイニシャルコストには、「物件価格」と「諸費用」があります。車の購入をイメージしてもらえると、わかりやすいかもしれません。「物件価格」については、多くの場合、金融機関から「住宅ローン」を使って融資を受けて調達します。この住宅ローン借入可能額について、一般的には年収の5倍程度が適正と言われています。年収600万円なら3,000万円、といった具合です。この借入金額に自分で捻出できる「頭金」を足したものが、自分が購入できる物件価格の目安です。「諸費用」は、物件価格以外に購入時に必要な費用です。住宅ローンの保証料、仲介手数料、登記費用、固都税清算金などがこれにあたります。もし大規模なリフォームやリノベーション等を検討するのであれば、その費用もプラスされます。物件価格3,000万円の物件であれば、おおよそ200万円~300万円程度は想定しておきましょう。先に述べた「頭金」とは別なので注意が必要です。

ランニングコストとは?

次にランニングコストについては、主に「月々のローン返済金」「管理費」「修繕積立金」「駐車場代」「駐輪場代」などが含まれます。他にも、ルーフバルコニーや専用庭などが設置されていると、「使用料」が必要となることもあります。「月々のローン返済金」については、現在の住居費(家賃など)と比較してみましょう。現状と比較して、自分の許容範囲を設定することが大切です。また、「修繕積立金」にも注意が必要です。なぜなら、修繕積立金は経年によって金額が上がっていくのが一般的で、広告に記載してある金額を鵜呑みにできないためです。将来に備える必要があることを認識しましょう。>>中古マンション購入後の管理費・修繕積立金の値上がりに注意しよう!

準備【2】 購入したい「エリア」を決める

予算が定まったら、次は「住みたいエリア」を検討します。たとえ予算内であっても、通勤時間が2時間増える場所では、住み続けるのは難しいでしょう。まずは今住んでいる地域に残りたいのか、他のエリアに移りたいのかが大きな判断軸です。今住んでいる地域であれば、周辺のことが把握できているので生活リズムを維持することができます反対に、他のエリアに移る際は、今住んでいる地域の「不満」を解消できるか否かが大切です。「より通勤時間を短く」「より実家に近く」「より静かな場所へ」「より買い物施設の多いところへ」など・・・不満や「こうであったらもっといいのに」という要望を書き出すなどして、具体化しましょう。また、「小学生の子どもがいるが、転校はさせたくない」という方は、今の学区の中に分譲マンションがないか探したり、周辺の学区から「越境通学」できるかを確認しましょう。

準備【3】 「築年数」について考える

冒頭で、中古マンションがバラエティに富んでいる点に触れました。その要因の1つが「築年数」です。「古いからダメ」と一概には言えないところが不動産の面白いところです。まず築年数と物件価格には、もちろん相関関係があります。つまり、「古いほど安く、新しいものほど高い」ということです。築浅の場合、相場の変動によって新築時より価格が上昇していることもあります。先に見積もった予算感に合わせて、築年数の選択の幅も左右されてきますので、心づもりをしておきましょう。次に、これも言わずもがなのことですが、築年数と設備仕様には相関関係があります。築年数が古いほど、設備仕様も古くなります。これは専有部だけではなく、共用部分も同じです。ただし、最近はリノベーションやリフォームによって、設備仕様が新しく生まれ変わった築古物件も存在します自分として許容できる点・できない点の整理をあらかじめしておきましょう。最後に、「旧耐震基準」についてです。1981年以前に建築確認申請が出された建物は、「旧耐震基準」で建設されています。現在の「新耐震基準」とは異なります。これも「旧耐震基準だから即ダメ」ではありません。しかし、住宅ローンの審査が通りにくい、住宅ローン控除が使えないなどのデメリットがありますので、注意が必要です。

オススメの中古マンション探しテク

さて、ここまで「自分に合う物件」を探すための準備をしてきました。次はいよいよ具体的に物件を探していきます。ここでは、
  1. Web検索で探す
  2. アプリで探す
  3. 不動産会社に実際に行く
という3つの探し方をご紹介致します。

方法【1】 Web検索で探す

ポータルサイトを活用する

もっとも手軽にできる探し方として、「SUUMO」「HOME'S」などの不動産ポータルサイトを使う方法があります。「エリア」や「価格の上限・下限」はもちろん、「間取り」「駅徒歩分数」「希望階数」などでも物件の絞り込みが可能です。注意点は、実は不動産検索サイトにすべての中古マンション情報が掲載されるわけではないということ。売主の事情などにより「広告掲載不可」とされている物件も存在します。このような物件については、中古マンションを取り扱っている不動産会社に確認する必要があります。

口コミサイトを活用する

ポータルサイトに掲載されるのは、間取り、広さ、金額、周辺環境などといった表面的な情報です。また、あくまで物件の「広告」であるためメリットしか掲載されません。ポータルサイトでは不足する情報を補うためには「口コミサイトの活用」が有効です。マンションノートマンションレビューをはじめとする不動産口コミサイトでは物件ごとに一般ユーザーによる口コミが掲載されています。マンションの内部や、周辺の住環境など、ポータルサイトよりも詳しい情報を入手したい方には特におすすめです。注意点としては、正しい情報と誤った情報が混在していることです。口コミを100%信頼するのは避けた方がよいでしょう。とはいえ、実際の居住者が書いた良質な口コミと事実誤認や思い込みによる口コミを見分けるのは困難です。そのため、ご自身の購入の意思決定に大きく関わる口コミに関しては、必ず信頼できる不動産会社の担当者や売主に情報が正しいのかを確認するようにしましょう。

中古マンションの検索サイトは「使い分け」が重要!

中古マンション検索サイトの中には、上記で紹介したポータルサイトや口コミサイト以外にも様々なコンセプト・特長を持ったWebサイトがあります。ご自身の目的に応じてサイトを使い分けることで、面倒な中古マンション探しを効率化することができます。ピッタリなサイトが見つけられていない方は、目的別に検索サイトを整理した下記記事も併せて読んでみてください。【参考記事】中古マンション探しのおすすめ検索サイト6選!便利な機能も紹介

方法【2】 アプリで探す

物件探しでは、Web検索以外にもスマホアプリの活用もおすすめです。Webサイトと比較して操作性に優れるだけでなく、スマートフォンのロック画面やホーム画面にアプリからのお知らせを「プッシュ通知」として受け取ることができます。スマホアプリで物件探しを行う最大のメリットは「希望エリアでの新着物件通知」や「お気に入りした物件の値下がり通知」といった、購入に直結する情報をキャッチしやすくなることです。中古マンション購入はスピード勝負です。新着物件や値下がりに気づくのが数日遅れただけで、他の購入希望者が先に申し込みを入れてしまうことも起こり得ます。

新着物件情報をお知らせしてくれる、中古マンション特化型アプリ「カウル」

中古マンションは一軒一軒、築年数や広さ、駅距離、グレードなど諸条件が異なるため、比較検討が難しいもの。それらの諸条件を踏まえた上で、中古マンションの相場を誰でも簡単にわかるようにしたアプリが、「カウル」です。カウルが提供する価値は、「わかりやすさ」と「情報の透明性」です。過去の売買事例を元に、人工知能(AI)によって現在の適正金額と将来の価格推移を予測。現在の市場価格の目安、過去の売買事例、新築時の価格、購入時の必要費用、購入後のランニングコストなどを算出して提示しています。また、希望価格や希望エリアなど、希望条件に合わせて毎日物件を提案しているので、物件探しでも活躍してくれます。お気に入り物件の値下がりなどの通知も配信しています。中古マンション購入を効率よく進めたいなら、アプリの一つとして加えてみましょう。>>アプリ「カウル」のダウンロードはこちらから>>

方法【3】 不動産会社に実際に行く

不動産会社を訪問して情報収集をする方法は、検討の時間があまりない方、Webやアプリを使って情報を探すのが面倒な方にもオススメです。中古マンションを取り扱う不動産会社は大きく分けて2つあります。大手電鉄系や財閥系グループ傘下の不動産会社、いわゆる「大手系」と、地元密着型の不動産会社、いわゆる「地場系」です。「大手系」のメリットは、そのネットワークの大きさです。主要な各駅の近くに複数の営業所を構えていることが多く、ある程度広い検討エリアでも対応可能です。より多くの情報を集めたい方に向いています。「地場系」のメリットは、地元に特化した質の高い情報を持っている可能性があることです。その地元に根ざして営業している分、狭いエリアでの情報には強いことが多いです。ある程度、検討エリアが絞れている方に向いています。自分にあった情報を見つけられるよう、「大手系」「地場系」双方のメリットを理解することが大切です。注意点としては、「信頼できる営業担当をしっかりと見極めること」です。中古マンション購入は、人生最大のお買い物になります。あなたのニーズに寄り添い、納得できるアドバイスをくれる担当者とタッグを組むことが購入成功への近道です。>>>【マンション購入の基本】不動産営業マンが信用できるか不安な時の対処法

「適切な準備」と「効率的な探し方」が大切

ここまで「中古マンションを探す上で大切な準備」と、「中古マンションの具体的な探し方」についてお伝えしてきました。売り出し中の中古マンションは多く存在していますが、最終的に購入できる物件はたった1つです。闇雲に動くのではなく、「適切な準備」と「効率的な探し方」を意識することで中古マンション購入の見通しは一気に良くなります。便利なツールを活用し、あなたにピッタリの中古マンションを見つけ出してみてください。>>中古マンション特化型アプリ「カウル」をダウンロードする
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マンションジャーナル編集部

中古マンション売買アプリ「カウル」を提供する「Housmart(ハウスマート)」が、購入や売却に必要な基礎知識・ノウハウ、資産価値の高い中古マンションの物件情報詳細、ディベロッパーや街などの不動産情報をお届けします。