物件価格への影響は? リスク見極めのプロに聞く「マンション固有の災害リスク」 | 長嶋修氏・さくら事務所【後編】

家探しの時に、地震や台風など災害時に懸念がある物件は、やはり避けたいもの。

自治体のハザードマップを見てみたり、不動産屋に聞いてみたりはしたものの、「これはセーフなの？アウトなの？」「ハザードマップにかかってなければOKなの？」・・などなど、最終判断に迷ってしまう人も少なくないはずです。

NPO法人日本ホームインスペクターズ協会（JSHI）を設立され、「インスペクション（住宅診断）」の重要性をいち早く訴求、『災害に強い住宅選び』（日本経済新聞出版社）を執筆するなど、「住宅購入におけるリスクとの向き合い方」について訴え続けてきた長嶋修さんに、今後の住宅購入・保有に関わる防災リスクの考え方について解説いただきました。

防災関連情報の収集方法から、今後の金融状況に応じた住宅保有をどう考えるべきかまで・・インタビューでのトピックスは多岐に渡ることに。前編・後編にてお届けします。

マンション購入を判断するための具体的な情報収集の方法や、判断基準について具体的に教えていただいた前編に続き、後編では「今後マンション固有の災害リスクは、どの程度資産価値に影響していくのか」といった、より概念的な未来予測的観点でのお話を伺っていきます。

＞＞前編はこちら「マンション購入で、今本当にすべき防災対策とは？災害不安のないマンション、リスク見極めのプロに聞く | 長嶋修氏・さくら事務所【前編】」

長嶋 修

株式会社さくら事務所代表取締役会長／不動産コンサルタント
1999年、業界初の個人向け不動産コンサルティング会社「株式会社さくら事務所」を設立。「中立な不動産コンサルタント」としてマイホーム購入・不動産投資など不動産購入ノウハウや、業界・政策への提言を行う。著書・メディア出演多数。新著に『悩める売主を救う 不動産エージェントという選択』（幻冬舎）。
https://www.sakurajimusyo.com

災害リスクの有無が不動産価格を左右する未来、決め手は「担保評価」

編集部：
「前編で、ご著書『災害に強い住宅選び』以降のここ3年ほどで、防災観点への意識が徐々に高まってきている実感がある、とお話しされていました。さらに今後、状況はどのように変わって行くと予想されていますか？」

長嶋氏：
「この3年間はコロナ禍があり、それが明けたら立地のいいマンションを中心に、ものすごく住宅需要が噴き出してきた状況でした。事実上、防災的に懸念があるとかないとかといったことがあまり関係ない中で取引が進んできちゃったなというのも感じています。

でも、今回のこのアンケート結果（※編集部注　2023年8月に株式会社ハウスマートが行った「マンション購入における防災意識アンケート」の結果、2人に1人が「防災観点で懸念がある物件の購入を見送ったことがある」と回答するなど、住宅購入においてハザードマップや地盤状況、災害時における建物の安全性などへの意識の高さが見えた）を見ると想像以上に気にしている方がいるんだという印象です。現在のような需要が強い時でさえ、このレベルでの問題意識をお持ちの方が多いということですから・・今のマンション市場って、ちょっと過熱気味だと思うんですよね。・・なので、これが定常状態に戻った時には、より災害、地震や水害へのリスク観点ということが多くの人の問題意識としてよりクローズアップされる可能性が高いんじゃないかと思います。今までは防災観点なんて気にしてても、そんなこと言ってたら物件が少ないし、高すぎて買えないよ、ぐらいの部分もあったと思うのですが」

＞＞参考：「防災面で不安ありのマンションは資産価値が低下する!? 2人に1人が「購入をやめた」経験あり」

編集部：
「そうなると結果として、災害リスクの有無が不動産価格に直接影響してくるということは実際に起こってくるのでしょうか？」

長嶋氏：
「その可能性はあると思いますね。それが決定的になるのは、金融機関の担保評価に反映されるかどうか。おそらくそこが決定的な要素だと思います。

アメリカの例でいえば、例えば活断層の近くの物件に関しては金融機関は住宅ローンは貸さない、あるいは、マンション管理組合の運営が一定程度以上グダグダなマンションには住宅ローンを貸さないとか、個別物件のリスクに対して担保評価をくだす観点があるんですよ。ローンを貸せなければ、結局、評価が、売り値が下がることになる・・というような感じで、結局は金融に左右されるんですね。

本（※編集部注 長嶋さんの著書『災害に強い住宅選び』）にも書きましたけれど、火災保険については、物件に即して優劣がつくようになりました。けれど火災保険では数万円ほどの差なので、さほど金銭的に大きな差ではない。ただし、いつかは金融機関の担保評価の姿勢も変化するときがくると思うんですね。その時には、決定的に災害リスクの程度によって、住宅ローン融資額に差がつく感じになるんじゃないでしょうか」

『災害に強い住宅選び』（日本経済新聞出版社）

編集部：
「長嶋さんは執筆時の2020年の時点でもそう言った予測をされていますが・・担保評価の基準が変わることは、実際に近いうちに起こりうるのでしょうか？」

長嶋氏：
「その可能性はあると思いますよ。・・おそらくもうすぐ、金融リセットがあると思うので。 これまでの金融の評価の仕方が根本的に変わるみたいな話になるかと思います。個人の属性に対して融資をする不動産融資、住宅ローンのあり方は、先進国の中で日本だけなんですよ。もちろんそこ（個人属性）は加味するとしても、どちらかというとその住宅の価値がどうかということを重要視して貸すのが一般的な先進国の融資なんです。

そうなると、立地や水害の可能性、耐震性というような物件条件に応じて、今まで同等に5000万円で評価されていた中古マンションが、『こちらは評価額5000万のままでいいけど、こちらは4000万』みたいな話になる。融資額が減ってくる。

あとは、今はどのような物件でも、住宅ローン金利は一律ですが、水害の可能性で金利の水準が変わる可能性もありますよね。例えば、揺れやすい土地にあって水害の可能性も高い、というような条件の物件はリスクがあるので、金利が何パーセントか上乗せになる可能性もある。もしくはその逆で、『（この物件であれば条件がいいから）金利を下げますよ」』というような話になると、最終的な資産価格に影響を与えることになります」

不動産価格も金融機関の担保評価も、二極化が進む時代に

編集部：
「それ以外で国レベルや自治体など大きな枠組みとしての変化の可能性についてはどうでしょう？　どう読んでいらっしゃいますか？」

長嶋氏：
「まず、損害保険はすでに一通り変わっています。 水害の可能性の有無で差がつくようになってるんですね。また、自治体でいうと、一定の災害対策ができるマンションについては補助金を出すというような自治体もいくつか出てきています。万が一災害時に甚大な被害が起きれば、自治体は責任を問われますし、災害対応はコストがかかります。なので、防災対策が整っているマンションは、自治体にとってもお得なのです。そうしたマンションについては、自治体としても協力的に扱いますよ、という姿勢になると思います。

　＞＞参考：「都内各区市におけるマンション防災認定制度等」（東京都）

本格的な人口減少、世帯数減少というのはこれからです。ピークは2050年ぐらい。ボリュームが1番大きい団塊世代が後期高齢者に入りましたので。マンションの資産価値は何よりも立地が決め手です。まず立地で選別され、次はその災害可能性で選別され・・というように不動産の評価も、金融機関の担保評価も、 ここからより二極化が進むというイメージですね」

編集部：
「ディベロッパーや不動産仲介会社の姿勢、意識も変化してくるでしょうか？」

長嶋氏：
「新築マンションは供給戸数を大幅に減らしています。首都圏で言うと、2000年前後に9万戸だったのが、今は3万戸。ですから、もう3分の1になっているんですよ。今後も引き続き供給戸数はおそらく減少傾向だと思います。その上で、建てる場合は立地をよっぽど選んで建てていくということになりますから、結局中心になるのは、都心、あるいは駅前とか駅近で、大規模やタワー・・というようなものが中心になると思うんですね。とすると、これまでの新築マンションの考え方ではなく、もう新築マンションを選ぼうと思っても戸数が少なくてとても選べない。たまに出てきたとして、ものすごく高額・・という話になると思います。となると、そこで一定程度以上の災害対応をやってないっていうケースはおそらくほとんどないでしょう。

とはいえ、資産性にだけ着目すればそういう話になりますが、多くの人が『親や親戚が近くにいるから』とか『学生時代から長く住んでいるから』といったようなところからエリアを決めるケースが大半だと思います。投資家を除けば資産性のみに着目してマンションを買うケースの方がむしろ圧倒的に少ないと思うんです」

自分・家族にとってどんな条件をどれだけ重要視するのか話し合いを

編集部：
「資産性を重視される方は、今後はより一層防災などリスク条件に意識を高めて判断していく、ちゃんと情報を自ら拾っていくっていうのが正しいけれども、そこまでものすごくセンシティブにならなくてもいいのかもしれない、と」

長嶋氏：
「やっぱり『自分は何を気にするか』という話に尽きるかと思います。経済合理性や損得で見るのか、感情を大事にするのか、自分の夢とか幸せのような心地よさといったソフトのところを気にするのか・・というような話です。投資家でもない限り、100：0っていう人はあまりいない。5：5なのか7：3なのか・・自分や家族がどのようなバランス感覚なのかというのを、まずは話し合っておくのがいいのではないでしょうか」

編集部：
「前編では、物件選びや意思決定において参考にすべきサービスサイトについて伺いましたが、今回のお話では、もっと大きな潮流に目を配る必要があるように思いました。情報をどうキャッチアップしていくべきだとお考えになりますか？」

長嶋氏：
「難しいですね（笑）・・やはり誰かあるいはこのメディアだけ見ていればOKということは、あまりないと思うんですよ。複数の情報源で判断する。大手ニュースサイトのトピックに上がってくる記事も、見ているとかなりいい加減なものがある。なので、複数の情報にあたって、選球眼を身につける、偏らないようにするというのが良いかと思います」

＜参考図書＞
『災害に強い住宅選び』長嶋 修＋さくら事務所（日本経済新聞出版社）
今回お話を伺った長嶋氏の著作『災害に強い住宅選び』では、現代においてマンションを含めた住宅購入を考える際に知っておくべき居住する街や土地の選び方、自助・共助の予防策として手がけておくべき要点が解説されています。リスクゼロの住宅購入はありません。不確定な現在・未来においてリスクを最小限にし、自分や家族を守るために今何をすべきなのか。基礎知識から実践までを詰め込んだ一冊です。

目次
プロローグ 露呈した都市の脆弱性
第１章 不動産の災害リスクは自己責任である
第２章 土地の良し悪しをどう見分けるか
第３章 マンションは想像以上に風水害に弱い
第４章 こんな一戸建てに注意せよ
第５章 減災のための事前対策・事後対策

＞＞本の序文や、長嶋さんご本人による解説動画が公開されています。詳しくはこちらから。