住宅ローン控除ってどのくらい得するの？金額と条件を徹底解説！

中古マンションを購入すると、いくつかの制度によって優遇を受けることができます。その優遇の中でも最も注目したい優遇は「住宅ローン控除」になります。住宅ローン控除は、住宅を購入するために組んだ住宅ローンの金額に合わせて、税金の優遇が受けられるという制度。中古マンションを購入するだけで税金が安くなるというお得な制度です。ぜひ、条件をチェックし利用することができないか検討してみましょう。

監修者：針山昌幸

株式会社Housmart　代表取締役
宅地建物取引士・損害保険募集人資格
『中古マンション 本当にかしこい買い方・選び方』
（Amazonランキング・ベストセラー1位）

住宅ローン控除とは

住宅ローン控除とは、住宅ローンで家を買った方が申請すると、所得税・住民税が控除されるお得な制度です。よく「新築の住宅じゃないと住宅ローン控除は受けられないのですか？」という質問を頂くのですが、中古住宅でも住宅ローン控除は受けることが出来ます。

住宅ローン控除の金額

住宅ローン控除は「年末時点」での住宅ローンの残高のうち１％が所得税から控除されます。実は住宅ローン控除は、購入した住宅の売り主が「個人」か「不動産会社」かによって金額やパーセントが異なってきます。売り主が個人の場合、住宅ローンが２０００万円まで金額として認められます。もし仮に、年末時点での住宅ローン残高が３０００万円だったとしても、認められる金額は２０００万円までなので、２０００万円×１％＝２０万円が所得税から引かれるのです。年末時点での住宅ローン残高が１５００万円だったならば、１５００万円×１％＝１５万円が所得税から差し引かれます。売り主が不動産会社の場合、住宅ローンが４０００万円まで金額として認められます。個人の場合の２倍の金額ですが、これは売り主が不動産会社の場合、住宅の購入に消費税がかかってしまうので認められる金額が高いのです。もし仮に、年末時点での住宅ローン残高が４０００万円だったならば、４０００万円×１％＝４０万円が所得税から差し引かれます。新築マンションの場合、必ず売り主が不動産会社になりますので、４０００万円×１％＝４０万円の住宅ローン控除を受けられる形になります。中古マンションでも、リフォーム済物件など売り主が不動産会社の場合は４０万円の控除を受けられます。

住宅ローン控除の期間

この住宅ローン控除は１０年間続きます。つまり売り主が個人の場合、最大で２０万円×１０年間＝２００万円分税金がお得になる可能性があるのです。もちろん、あくまでも「税金を減らしてあげるよ！」という制度なので、元々の所得税が２０万円以下だったとしても「２０万円に足りない部分を現金でください！」という話にはなりません。もし所得税が住宅ローンの控除分よりも少なかった場合、次の年の住民税から税金が引かれることになります。その場合の計算式は売り主が個人の場合「前年の課税所得×5％（最大で9万7500円/年）」となります。売り主が不動産会社の場合「前年の課税所得×7％（最大で13万6500円/年）」となります。

住宅ローン控除を使う条件

上記のように非常にお得な住宅ローン控除ですが、全ての物件に使えるわけではありません。使うためには「必要条件」を満たす必要があります。

• 築年数が「マンションの場合、築25年以内」、「木造戸建の場合、築20年以内」であること
• 上記の条件に該当しない場合は「新耐震基準に適合している建物であることを証明する書類」（耐震基準適合証明書）を提出
• 床面積が内法で50㎡以上で、床面積の2分の1以上が自分で住む為のスペースであること
• 2021年12月31日までに住宅を購入して入居すること
• 物件を手に入れた日から６ヶ月以内に自分で入居し、その年の12月31日まで住んでいること
• 年収が3,000万円以下であること
• 住宅ローンの返済期間が10年以上であること
• 住宅ローンが銀行、信用金庫、農業組合などの金融機関、住宅支援機構、地方公共団体などから借りたものであること
• 住宅を親族から買っていないこと
• 贈与で住宅を取得していないこと

色々条件があって難しく見えますが、一般的なマンションを購入する場合、以下の2点を抑えれば大丈夫です。

築25年以内または新耐震基準

マンションの場合「新築として完成した月」から「中古マンションを購入して引き渡しを受けるまでの期間」が25年以内かどうかが1つ目の焦点です。これが25年以内であれば、10年間控除を受けることが出来ます。（築25年に到達するまでの残りの期間までしか受けられないわけではありません）。もし築25年を超えていたとしても、新耐震基準のマンションであれば、耐震基準適合証明書を取得することによって、住宅ローン控除を受けられるようになります。新耐震基準のマンションかどうかは、おおまかに言うと完成時期が1983年6月以降であることが一つの目安です。不安な時は不動産会社に確認をしてみましょう。新耐震基準のマンションの場合、専門の会社に依頼することで、耐震基準適合証明書を10万前後で取得することが可能です。この耐震基準適合証明書をマンションの購入契約後、お引き渡しまでの間に発行出来れば、住宅ローン控除の対象となります。

床面積が内法で50㎡以上であること

もう一つの条件が、お部屋の床面積が内法（うちのり）で50平米以上であるという条件です。内法とは、お部屋の壁の内側から測った床面積のこと。実はこの内法面積は、チラシやwebに殆ど表示されていません。

通常、物件のチラシやwebに掲載されている情報の多くは内法面積ではなく、壁芯（へきしん）面積となっています。壁芯とは壁の真ん中から測った専有面積のこと。

とても分かりにくいのですが、一つの目安として壁芯面積（webやパンフレットに表示されているお部屋の面積）が55㎡あれば、内法も50㎡以上あると言えます。

不安な場合は、仲介業者さんに確認してもらいましょう。

夫婦で住宅ローン控除を利用する

とってもお得な住宅ローン控除ですが、さらに有効活用する方法があります。それは夫婦でペアローン、もしくはフラット35を利用するというもの。最近では共働きのご家庭が多いですが、共働きの場合、奥さんも住宅ローンを組むことができます。奥さんも住宅ローンを組むことで、奥さん分の住宅ローン控除枠を利用することが出来るのです。中古マンションで借入金額が2000万を越えたり、住宅ローン控除の優遇額を旦那様の所得税、住民税だけでは使い切れない場合などにオススメです。ただしこの場合、奥さんのローン分に対しては団体信用生命保険が別になる、もしくは付かないパターンもありますので、ライフプランに一番合う住宅ローンの借り方を選んでみてください。

確定申告を忘れずに

住宅ローン控除を利用するためには、マンションを購入した初めの年に確定申告が必要になります。確定申告のために用意するものと入手方法は下記の通りです。

• 源泉徴収票（勤めている会社からもらう）
• 住民票（役所でもらう）
• 借入金残高証明書（10〜11月頃に住宅ローンを借りている金融機関から送られてくる）
• 土地・建物の登記簿謄本（登記後に司法書士から送られてくる、もしくは法務局で購入する）
• 住宅の売買契約書の写し（売買契約時に締結したもの）