中古マンションの住み替え・買い替えの注意点を専門家が徹底解説！

お子さんが生まれた、進学した、勤務先が変わった・・・などなど、人生における大事なライフステージの変化。「マンションを買い替えよう！」「住み替えよう！」というきっかけは、多くの場合、そうした変化に伴って起こります。マンションの購入と売却をどちらもやる必要がある「買い替え」は、気をつけなければいけないポイントが多くあります。この記事では、マンションの買い替えにあたり抑えておきたいポイントや注意点をお伝えします。やることが多い買い替えですが、ポイントを押さえてしっかりと進めていけば恐れることはありません。ぜひ、理想の住み替えを実現してください。

監修者：針山昌幸

株式会社Housmart　代表取締役
宅地建物取引士・損害保険募集人資格
『中古マンション 本当にかしこい買い方・選び方』
（Amazonランキング・ベストセラー1位）

最初に買うか、それとも売るか

まず最初に決めておきたいのが、先に新しいマンションを探して買ってしまうか、それとも先に売却活動を始めるか、ということです。どちらの方法でも可能ですが、オススメなのは先にマンションを購入する手順です。＞＞そもそもマンションを売却するべきか、賃貸に出すべきか迷っている方は、「マンションを売却するか賃貸に出すかの判断基準とは？」もご覧ください。

良い住宅を見つけてから買い替えよう

住み替え・買い替えを行う理由は、「より良い住環境を求めて」ではないでしょうか？ つまり、良い家が見つからなければ、今の家に住み続けていた方が良いわけです。子供が生まれたり、子供が大きくなってきたとしても「今すぐにもう1部屋絶対に必要！」ということもないでしょうし、より良い住環境を求めているとしても「もうこんな家に1日も住んでいたくない！」という人は少ないでしょう。（もし仮に、今住んでいる家をすぐにでも出て行きたいという場合は、一度賃貸に住む方が無難といえます）今住んでいるマンションに先に買い手がついてしまい、慌てて妥協策の物件に住み替え・・・というのでは本末転倒です。より良い生活を求めてマンションの買い替えを行うのであれば、ある程度時間をかけて良い家を見つけてから売却活動を行う方が、最終的に満足のいく住み替えになるでしょう。

「購入が先」の時に気をつけたいこととは

上記でご説明したように、私がオススメする方法は「先に購入を済ませ、後から住んでいる家を売却する」という方法です。その方が、理想に近い家を見つけることができるからです。しかし、買いを先に行う「買い先行」の時に気をつけたいこともあります。それは、「返済負担比率」に関係しています。

返済負担比率とは

返済負担比率とは年収に対して、住宅ローンの支払い金額が占める割合のこと。金利3.2〜3.5％程度で計算を行い、どの銀行も最大35％程度まで貸してくれます（フラット35の場合は、計算の元となる金利が実際の借入金利になるので、普通の銀行よりも多くの金額を借りることができます）。返済負担比率は、既に借りている住宅ローンの支払い額も合算します。つまり、既に住宅を所有している場合、今持っている家と、新しく買う住宅のローンを合わせて35％以内にしないといけません。そのため、買い先行でマンション買い替えを行う場合、新しい家の住宅ローンを借りるための条件として「新しい家の引き渡しまでに、今まで住んでいた家の売買契約を済ませること」などの条件が銀行から付けられます。この条件を守るためには、買主をスピーディーに見つけなくてはいけません。＞＞＞マンションを早く、高く売るテクニックとは？

中古マンション買い替えのリスクをなくせる住宅ローンとは

そう思う方もいらっしゃると思います。売却活動期間が長引いた場合のリスクを無くす方法があります。それは「ダブルローンが可能な金融機関」で新規借り入れを行うことです。おすすめなのは、

• フラット35

です。返済負担比率に既存の住宅ローンを含めないで審査をしてくれます。

フラット35なら完済条件なしでダブルローン可能

「フラット35」はダブルローンが可能な金融機関の一つ。全期間固定金利になるので金利で言えば安くはありませんが、「いつまでに売らなきゃいけない」などの完済条件がありません。ダブルローンが可能な金融機関の中では一番自由度が高いでしょう。 ※2020年６月現在 銀行自体は数多あるうえ、半年や1年程度で条件も変わります。不動産会社に相談し、そのときの最新情報を元に対策をとるようにしましょう。

利益確定のためなら先に売却活動をするのもアリ

という方もいるでしょう。そのような場合は、先に売却活動を行っても良いと思います。ただ売却が早く終わり、家を探すのに時間がかかり、一時的に賃貸に暮らすようになると家賃が余分にかかりますので、売却益が目減りしてしまいます。売却活動と共に、新居探しを精力的に行うのが良いでしょう。

買い替え特約はほとんど付けられない

不動産の買い替えを行う際に、できれば検討したいのが「買い替え特約」です。買い替え特約は、新居の契約をする際に、「もし今持っている家が売れなかった場合はこの契約を白紙解除します」という契約文言です。買い替えをする方にとっては、万が一家が売れない際に購入契約を白紙にすることができるので、非常に魅力的な条件です。しかし家を売る側にとっては、こんなに怖い条件はありません。せっかく売却の契約を行ったのに、いつ解約されるか分かったものではないからです。そのため、買い替え特約はほとんどのケースで「買い替え特約は付けられません」と言われます。どうしても買い替えのリスクが怖いのであれば、先に売却活動を進める「売り先行」で進める方が良いでしょう。

中古マンション買い替え費用の目安

気に入った物件が見つかった後、気になるのが「買い替え」にどのくらい費用がかかるのか、というポイント。購入と売却、それぞれにかかる諸経費を見ていきましょう。

購入費用の内訳は新築・中古で異なる

物件価格を除く購入費用の大きな項目は、ローン保証料、登記費用、火災保険、司法書士費用などです。新しく買う家が新築マンションの場合、購入費用は物件金額の5％〜7％。新しく買う家が中古マンションの場合、購入費用は7％〜10％程度かかります。新築と中古で費用が大きく異なる理由は仲介手数料がかかるかどうかです。新築マンションには仲介手数料がかかりませんが、中古マンションには物件金額の3％+6万円＋消費税という手数料がかかります。＞＞中古マンション購入にかかる諸費用の内訳は？

売却費用のメインは仲介手数料

売却の諸経費は、印紙代、司法書士費用などがありますが、実際には仲介手数料が費用の大半を占めます。購入の際には銀行に払う保証料や、税金、保険費用などがかかりますが、売却の際にはこれらの費用はかかりません。むしろ保証料、火災保険料などは返金される可能性があります。＞＞知らないと損する！マンション売却時に戻ってくるお金とは？

買い替えの手数料は、購入の2倍

不動産売買では仲介手数料の相場は「3％+6万円+消費税」というのが、法定上限金額になっています。これは購入でも売却でも同じです。つまり買い替えであれば、単純にこの2倍の費用がかかりますので、仲介手数料は6％+12万円+消費税ということになります。

中古マンション買い替えにはどのくらい税金がかかるのか

マンション売却で利益が出た場合（売ろうとしているマンションがご自身が購入した時よりも高く売れた場合）、税金がかかります。この利益＝「譲渡所得」に対して発生する税金は、不動産の保有期間が5年を超えているかどうかによって、大きく異なります。税率の差は約2倍。また「5年」という期間の数え方についても、不動産の保有期間がピッタリ5年を迎えた日の次の年の「1月1日」以降に売却した場合のことを言いますので、注意が必要です。なお居住用不動産に対しては、利益の3000万円控除できるという制度があります。ただし、買い替えの場合、3000万円控除を使うと、家を売却したその後2年間の間は新しく購入した家に対して住宅ローン減税を利用することができません。3000万円控除か、新しい家の住宅ローン減税か、どちらが得かを選ぶ必要があります。＞＞マンション売却にかかる税金の計算方法とチェックポイント

買い替えで損をした場合の税金

元々住んでいた家について、その家を購入した時の金額と比べて売却した金額が低ければ、「譲渡所得」に対しては税金は発生しません。また5年以上住んでいた家を売却して新しく新居を買い替えした場合、その損失分を譲渡した年、翌年以後3年内に繰り越して給与所得などから控除することができます。＞＞売却金額が購入時より低い場合は税金の優遇が受けられる

まとめ

いかがでしたでしょうか。新築マンションの購入などと違い、中古マンションの買い替えには気をつけなければいけないポイントがたくさんあることがおわかりいただけたかと思います。特に大事なポイントは、良い物件を適正金額で購入し、住宅ローンの選定を間違えないこと。そして、良い不動産会社を見つけることです。皆様のマンション買い替え成功のお役に立てれば嬉しいです。

動画でも解説！「住まいの買い替え」の注意点

住み替えについては、動画でもわかりやすく解説しています。＜トピックス＞

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より詳しい情報を知りたい！という方は、ぜひ合わせてご覧ください。https://youtu.be/8S85IpD9jcA