中古マンションを購入する場合の資金計画のポイントをご紹介！

ご自宅の購入を検討するにあたり、非常に重要になってくるのが資金計画です。良い物件が見つかった場合に購入できるか否かという点はもちろん重要ですが、住宅ローンを利用する場合には最大で35年という長期間の支払義務が発生するという点も忘れてはいけません。住宅ローンの支払いが伴う何十年の間には、職場が変わる場合もあれば、子どもが産まれる場合もあるでしょう。子どもが進学する学校が公立か私立かにもよりますが、子ども１人にかかる教育費は平均して1,000万円を超えると言われており、教育費以外にも食費や被服費もかかってきます。関連記事：【住宅購入の資金計画に役立つ】教育費の計算パターンを徹底解説！長い人生で発生するライフイベントを考慮した、無理のない資金計画をしっかりと考えることが重要です。特に、購入時における住宅ローンの組み方などはキモとなります。最近は、共働きのご夫婦も増えてきていますが、収入合算やダブルローンなど住宅ローンを組む際にはいくつかの選択肢があり、それぞれにメリットとデメリットをしっかりと把握することも欠かせません。そこで今回は、中古マンション購入時に最適な資金計画を立てるためのポイントを徹底解説致します！

監修者：針山昌幸

株式会社Housmart　代表取締役
宅地建物取引士・損害保険募集人資格
『中古マンション 本当にかしこい買い方・選び方』
（Amazonランキング・ベストセラー1位）

諸費用について

まずお伝えするのは、中古マンション購入時と必要になる諸費用についてです。不動産広告などには、物件価格が大きく記載されています。しかし、コンビニで何かを買うのとは違い、実際には物件価格以外にも以下のような費用が発生いたします。

中古マンション購入に関わる諸費用

印紙代	売買契約書・金銭消費貸借契約書（住宅ローン）の契約書に貼る収入印紙代です。
登記費用	不動産登記の名義を変更したり、住宅ローンの抵当権を設定する費用です。登記手続を依頼する司法書士への報酬も含みます。築年数や床面積など条件を満たすと軽減措置を受けられます。
ローン事務手数料・保証料	住宅ローンを組む金融機関に支払う費用です。
火災保険料	購入するお住まいへ掛ける火災保険です。
地震保険料	購入するお住まいへ掛ける地震保険です。
仲介手数料	売買契約の仲介を行う不動産業者の報酬です。最も大きな諸費用です。
不動産取得税	不動産購入に伴う税金です。築年数や床面積など一定の条件を満たすと軽減措置を受けられ、不要になる場合もあります。
固定資産税	年間の固定資産税を引渡日において日割精算することが通例です。

 

その他諸費用

引っ越し費用	新しいお住まいへの引っ越し費用です。
インテリア・家電購入費用	新しいお住まいに合わせたインテリアや家電を購入する費用です。
リフォーム費用	ハウスクリーニングで済む場合もあれば、リフォームを前提に購入する場合もあります。

中古マンション購入に必要な諸費用は、自己資金と住宅ローンの割合や税の軽減が受けられるかなどにより変動しますが、一般的に物件価格の6~10%程度が発生します。一般的には、以下のような式をイメージしてもらえるといいでしょう。(✳︎)住宅ローン➕自己資金(頭金➕諸費用)=購入に必要なお金資金計画を立てる際に諸費用を忘れてしまいますと住宅ローンの支払金額などが大きく変わってしまいますので注意しましょう。また、入居後に毎月支払う管理費や修繕積立金や、年初には固定資産税、また都市計画税を支払う必要があることも頭に入れておきましょう。

年収と借入（貸出）可能額

住宅ローンをいくらまで借りられるのか、これは物件を探す際の大きなポイントです。多くの金融機関では主に「審査金利」と「返済比率」を用いて、貸出可能額を決定しています。住宅ローンは、金融機関側にとって長期間の貸し出しになりますので、貸し出し後の変化にある程度の余裕を持たせるため、実際の貸し出し金利よりも高めに審査金利を設定しています。また、審査金利を適用した返済額の試算において年収の○○％までは上限を設け、貸出可能額を判断しています。この年収の○○％が返済比率です。基本的に非公表ですが、一般的に審査金利は３～４％、返済比率は年収の３０～３５％と言われています。これに当てはめると以下の借入可能額が算出されます。借入可能額の例【前提条件：審査金利４％　返済比率３５％　借入期間３５年間　他の借入無し】

• 年収500万円の場合の借入可能額→3290万円
• 年収700万円の場合の借入可能額→4610万円

上記の例では、他の借入は無いことを前提としています。車のローンなどが残っている場合にはそれを考慮した借入可能額になります。また実際には、勤務先や勤続年数なども審査の判断材料となります。長期に渡る支払いになりますので、金融機関は安定感を重視します。勤続年数が短く、転職を繰り返していると、将来的な収入が不安定であると判断し、金融機関によっては返済比率を厳しめに設定する場合もあります。また、審査金利が低い住宅ローンとしてフラット３５があります。住宅金融支援機構の商品であり、こちらは貸し出しする金利が審査金利です。そのぶん、同じ年収でも借入可能額は多くなります。あくまで借入可能額であり、実際に毎月の支払が可能なのかという点で重要視して借入金額を検討するべきです。借入可能額の上限で住宅ローンを組むと、収入が減ったり、生活費が増えたりした場合には、収支バランスが崩れてしまうリスクが高まります。余裕をみた返済計画から全体の資金計画を立てていくようにしましょう。

収入合算という選択肢

夫婦共働きや親子二世代で収入がある場合、収入を合算して住宅ローンを組む方法があります。いくらまで合算できるかは金融機関によって基準が異なりますが、合算された年収を前提とするため、その分借入可能額も多くなり、購入できる物件の選択肢も増えるメリットがあります。一方で、選択を間違うとデメリットが発生してしまう場合もあります。収入を合算する方法として主に「連帯債務」「連帯保証」「ペアローン」の３種類があり、団体信用生命保険や住宅ローン控除の適用範囲が変わります。「連帯債務」は、主債務者と連帯債務者の両方がその住宅ローンの返済義務を負う形式であり、主な商品はフラット３５です。団体信用生命保険について、主債務者のみが加入対象となっている場合が多く、収入を合算する連帯債務者が不幸に亡くなってしまった場合には、主債務者が全債務を負うリスクがあります。住宅ローン控除はどちらも債務者ですので適用対象となりますが、不動産登記する際の持ち分割合によって控除金額が変わってきます。「連帯保証」は、主に銀行などの民間の金融機関の住宅ローンで利用できるものであり、主債務者が返済が出来なくなった場合に連帯保証人がその返済義務を負う形式です。団体信用生命保険は、連帯債務と同様のリスクが潜んでいますので、合算する年収が大きい場合などには別に生命保険に加入するなどを検討しましょう。住宅ローン控除は債務者のみが対象ですので、保証人は適用を受けられません。「ペアローン」は、ダブルローンとも呼ばれ、各々が別々の住宅ローンを組む方式です。それぞれの債務が繋がっていないため、片方が返済が出来なくなってももう一方がその債務を負う必要はありません。団体信用生命保険、住宅ローン控除については、各々の住宅ローンに対して適用されます。事務手数料や住宅ローン契約の印紙が２つ分かかってしまうデメリットがあります。各々の概略は前述の通りです。住宅ローン控除は所得税の還付という形で受けられる税制控除ですので、年収が低く、他に控除を受けている場合などは還付が少なくなってしまう可能性もあります。収入合算での住宅ローン借入れを検討する場合には、年収のバランスなども考慮しながら、金融機関や不動産業者の担当者にアドバイスを受けてみるのも良いでしょう。

自己資金

前段の通り、物件価格と諸費用の合計額から自己資金を引いた金額が住宅ローンの借入金額になります。昨今、住宅ローンは低金利になっていますが、それでも金利がかかっていますので、支払の総額を抑えるためには、自己資金のバランスを多くした方が良いでしょう。借入金額が多くなると以下の例の通り、返済総額も増加します。例）金利：年2.000％　借入期間：35年　元利均等返済

• 借入金額2000万円の場合の返済総額　→　約2783万円（金利分783万円）
• 借入金額3000万円の場合の返済総額　→　約4174万円（金利分1174万円）

金利などにもよりますが、借入金額が1000万円違うだけで返済総額は約391万円の差が出てきます。35年間で391万円ですので、毎月9000円の多く金利を払うことになります。一方で考えていただきたい点が「住宅ローン控除」との兼ね合いです。住宅ローン控除は、住宅ローンの年末の借入残高に応じて所得税を還付する制度です。自己資金を多くするということが借入金額も減るということであり、還付を受けられる上限金額も減ってしまいます。最近では、変動金利で住宅ローンを借りると１％を下回る低金利であることから、自己資金を少なく多めの住宅ローンを借りて、住宅ローン控除の適用を受けられる期間が終わった時点で自己資金を使って繰り上げ返済する方法もあります。どちらにせよ自己資金が多くあることで選択肢の幅が広くなるという点に変わりはありません。

自己資金が足りない場合の手段

前段の通り、自己資金が多くあるに越したことはありません。もちろん、購入に向けて貯蓄をしていくことが最優先に進めることです。中古マンション購入に必要な諸費用やリフォーム費用も住宅ローンとして借りられる金融機関もありますが、その分金利が高くなってしまったり、借入金額が多くなることで返済総額も増えてしまいます。しかしながら、毎月の貯蓄には限りがありますし、すぐに大きく増えることはありません。良い物件に巡り合えたのにその時に手持ちの自己資金が足りないというケースもあります。その場合、親御様からの資金援助を受けられる方もいらっしゃいます。親御様からの資金援助は、「贈与」と「貸借」の２つのパターンに分かれます。親子関係とはいえ、不動産の購入資金を親御様が提供することは、税制上の「贈与」に該当します。基本的に１年間で１１０万円を超えるお金をもらうと贈与税が発生してしまいます。住宅用資金の場合には、直系尊属（実の親や祖父母）からの贈与は一定金額まで非課税になる、相続時の精算対象として申告することでその時点では非課税になるなどの制度が整っています。制度を利用する場合には、要らぬ疑いがかからぬよう税務署へ必ず申告を行いましょう。別の方法として親御様から住宅用の資金を借りたことにするという方法もあります。借りたことにすれば贈与には該当いたしません。しかしながら、贈与税の回避の抜け道としての懸念があるため、税務署もこの部分は目を光らせており、署員から伺いが入る可能性があります。対応として、貸借を立証するために親子間での金銭消費貸借契約書を締結しておくことや通帳記帳など実際に返済している証拠を残しておくことが望ましいでしょう。また、親子間での金銭消費貸借契約は住宅ローン控除の対象にはなりませんので予め知っておきましょう。

リフォームやリノベーションを前提とした資金計画

中古マンションなどを購入する場合には、リフォーム工事などを前提とすることが多々あります。リフォーム工事などは、物件の引き渡し後に着工することがほとんどのケースですので、物件購入の決済が終わってから支払手続が発生します。リフォーム費用として２００万円を予定に資金計画を立てていたが、引渡を受けて実際にリフォームを始めると色々なところが気になってしまい、工事箇所が増え、資金計画がずれてしまうということも起こります。その時点では、住宅ローンの借入手続きが終わっているので、自己資金で対応するしかありません。リフォーム工事などを前提としている場合には、多少の余裕を考慮して資金計画を立てましょう。最近では、住宅ローンの繰り上げ返済はインターネットで無料でできる金融機関も多くありますので、住宅ローンを多めに設定し、リフォーム後に余った資金で繰り上げ返済を行うということも一案です。また、前述の通り、リフォーム工事の着工は物件の引渡後であることがほとんどです。物件の引渡を終えた月から住宅ローンの返済は始まりますが、大がかりなリフォーム工事を行う場合は居住することは出来ず、現在の住まいにリフォーム工事が終わるまで居住する必要があります。現在の住まいの家賃と住宅ローンの支払が重複する期間が発生する可能性ありますので、リフォーム工事の内容のみではなく、住み替えが終わるまでをイメージしてしっかりとした資金計画を立てていきましょう。

最後に

物件選びばかりに気を取られることなく、お金のことも一緒に考えていくことが納得のいくマンション購入の第一歩となります。資金計画を綿密に計画して、「あと少しだけ安く購入できたらな」と思ったら、中古マンションの値引きを考えてみましょう。