本駒込エリアの中古マンション市況|トレンド分析 “住宅購入市場のいま”

2023.12.23
本駒込エリアの中古マンション市況|トレンド分析 “住宅購入市場のいま”

いつどこで売り出されるかわからない中古マンション。
現在、どこのエリアでの売り出し物件数が多いのか。価格として手堅いのはどのエリアなのか・・etc.
住宅購入市場におけるトレンドを、毎回1エリアにフォーカスして数値ベースで考察します。
「今から買うべきエリア」を探している方はもちろん、「今購入を検討しているエリアを買うべきか」を考える参考値にもなるはず。

今回は、本駒込エリアをPICKUP。
江戸の二大庭園の一つ「六義園」を有し、歴史・文化が息づく伝統的住宅街であるこのエリア。その不動産マーケットは今、どうなっているのか?
売り出し物件数と平米単価から分析してみます。

データで見る本駒込エリア

最高価格:2億990万円 最低価格:1650万円
平均価格帯:約5507万円
販売物件数:63
※2023年12月現在


本駒込_平均価格と売出戸数

↑ 平均価格と売出戸数



本駒込_平均価格と平均平米単価

↑ 平均価格と平均平米単価


このエリアを一言で

👉売出物件数は少ない。築40-50年が市場全体で33%を占める
👉平米数は20〜40㎡台と60㎡台の売り出しが多め
👉築30-40年は160㎡超と140㎡物件が平均価格を押し上げ

今回は、文京区の本駒込エリアをピックアップ。文京区の北端に位置し、本駒込駅(南北線)・駒込駅(南北線・JR山手線)・千石駅と白山駅(三田線)が最寄駅となる。
                                           
◾️この街の歴史・街並み・特色
本駒込エリアは、江戸時代に武家屋敷街として発展。武家屋敷の跡地は明治時代以降に住宅地として開発され、政官財界人が暮らす邸宅街として変貌を遂げた。神社仏閣が点在し、落ち着いた雰囲気であるのが特徴。本エリア内には、「江戸の二大庭園」と称される「六義園」がある。古くからの桜や紅葉の名所でもあり、四季を通して多くの観光客が訪れる。

◾️中古マンションの売り出し状況
本エリアの売出物件は少なめで、市場全体の33%が築40-50年。物件面積は20〜40㎡台と60㎡台の売り出しが中心。20〜40㎡台の物件は築40-50年の売り出しが多め(43%)。築30-40年では、最高売り出し価格である160㎡超・2億円超えの「ベルデコリナ本駒込」と140㎡超・1億6990万円の「ベルデコリナ本駒込」が平均価格を押し上げている。一方、築40-50年は平米単価が82万円/㎡で平均価格が約3272万円と築40年以下と比べて安めであるものの、20〜30㎡台のシングル向け物件が多い。

隣の豊島区に位置する駒込・巣鴨アドレスの平米単価(12月調査時点)と比較すると、駒込・巣鴨では築10年以下の平米単価が133万円/㎡、築30-40年が91万円/㎡、築40-50年が75万円/㎡、築50-60年が56万円/㎡と築10年レンジごとに約20万円/㎡平米単価が下がっている。対して本駒込エリアは、築10年以下が160万円/㎡、築30-40年は112万円/㎡、築40-50年は82万円/㎡となっており、巣鴨・駒込エリアよりも全体的に平米単価が高い傾向にある。築20~50年までは築年数を経ても平米単価が急落することなく安定しており、本駒込エリアの手堅い人気を伺わせる。

◾️今後の発展の見込み、再開発予定
六義園や吉祥寺をはじめとした緑地・神社仏閣が敷地面積を多く占め、南側の大半が第1種中高層住居専用地域に定められている本エリアでは、大きな再開発予定はない。よほどでない限りは良質な住環境が保たれる確率が高いため、住宅地としてのブランド力は今後も継続するだろう。また、本アドレスや隣接アドレスでの再開発はなくとも、近隣の大塚エリア西日暮里エリア春日エリアではそれぞれ大規模再開発が予定されている。周辺エリアの開発による利便性の向上の恩恵を得ながら、閑静な住環境は維持される・・今後も人気が衰えることはなさそうだ。

◾️この街の住みやすさ
4駅3路線を利用できる当エリアでは、駒込駅(JR山手線)を利用すれば新宿駅・東京駅・池袋駅などの主要駅まで乗り換えなしでアクセスできる。また、本駒込には文京区内を巡る「文京区コミュニティバス「Bーぐる」(「千駄木・駒込ルート」「目白台・小日向ルート」「本郷・湯島ルート」の3路線)が運行しており、文京区内の移動手段として利用できるため便利だ。

本エリアには、駅周辺に買い物施設や商店街も揃う。本駒込駅の周辺には「三徳白山店」「まいばすけっと 本駒込3丁目店」「コープみらい コープ白山店」の3つのスーパーが徒歩5分以内にある。駒込駅から徒歩1分の場所には「マルエツプチ 駒込中里一丁目店」や、千石駅から徒歩5分の場所には集合住宅・オフィス・ショッピング施設で構成された「文京グリーンコート」があるため、用途に合わせて買い物ができる。本駒込駅から徒歩1分の場所には、飲食店が豊富に並んだ「白山上向丘商店街」があり、外食環境も整っている。駒込駅東口から徒歩2分の場所には惣菜品が揃った「アザレア通り(駒込東銀座東栄会)」や、個人商店や飲食店・喫茶店が軒を並び昭和の雰囲気が残る「駒込銀座商店街(通称:さつき通り商店街)」がある。本駒込4丁目内には、遊具が備わった「動坂公園」や、都電が展示されている「文京区立神明公園」があり子どもがいつでも身体を動かして遊べる場所が揃っているのもファミリーにとっては嬉しい。「諏訪山 吉祥寺」をはじめとした神社仏閣などの歴史スポットも多い。JR山手線・駒込駅から徒歩12分の場所には、和洋折衷の「旧古河庭園」があり、国指定文化財として指定されている。駒込駅から徒歩12分のところには、桜の代表品種であるソメイヨシノ発祥の地である「染井霊園」があり、花見スポットとして有名だ。

文京区・本駒込エリアは、JR山手線を含めた複数路線を利用することができ、都内主要駅までの交通利便も良好だ。歴史ある住宅街ならではの落ち着いた雰囲気は、シングル、DINKs、ファミリー問わずニーズがある。東京大学を筆頭に国立・私立・公立の名門校が幼稚園から大学まで揃う文京区は、全国でも有数の文教地域。教育熱心なファミリーを中心に、わざわざ引っ越してくる世帯もめずらしくないほど、子育て世帯には特に手堅い人気を誇る。中でも本駒込は、通称「3S1K」と呼ばれる文京区の名門公立小学校のうちの2校、昭和小学校と千駄木小学校の学区域にも一部該当している。特定の学区を希望して物件を探している方は、本駒込の何丁目かによって小学校通学区域が異なるため、購入検討物件がどこの通学区域にあたるのか事前に確認するようにしたい。


エリア内のマンション・平米単価と販売戸数の推移

現時点で売り出し件数が多い中古マンションの平米単価と販売戸数の推移を見てみました。

築30年のライオンズプラザ白山は、2022年から2023年にかけて平米単価85万円〜90万円/㎡前後で安定している。2023年12月には83万円弱/㎡となっている。築38年のチサンマンション文京千石は、2022年12月に77万円/㎡から2023年2月に109万円/㎡まで上昇し、2023年4月まで109万円/㎡を維持。その後、2023年5月83万円/㎡まで一時下落。2023年6月に96万円/㎡まで上昇したものの、その後下落を続け、2023年12月現在は平米単価74万円/㎡に。築41年のライオンズマンション本駒込第2は、2023年6月に74万円/㎡から2023年9月には68万円/㎡まで下落。その後、2023年10月に78万円/㎡まで上昇、2023年12月現在は平米単価74万円/㎡に。

👉ライオンズプラザ白山(総戸数74、1993年竣工)
👉チサンマンション文京千石(総戸数25、1985年竣工)
👉ライオンズマンション本駒込第2(総戸数46、1982年竣工)

気になるあのエリアの最新市況データを見る方法

連載「トレンド分析 “住宅購入市場のいま”」では、今回のように毎回1エリアをPICKUPして、その売り出し状況を深堀していきます。

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