知らなきゃ大損！マイホーム売却の税金の控除を解説

自宅の売却にかかってくる、様々な税金。「こんなにかかるのか・・・！！」と愕然としている方、大丈夫です！実はマイホーム売却にはたくさんの優遇措置があります。無駄な出費をせずに少しでも手持ちの金額を増やすための、控除の仕組みについて解説します。

監修者：針山昌幸

株式会社Housmart　代表取締役
宅地建物取引士・損害保険募集人資格
『中古マンション 本当にかしこい買い方・選び方』
（Amazonランキング・ベストセラー1位）

最もメジャーな控除・「3,000万円の特別控除の特例」

こちらの記事をお読みの方の中には、すでに計算してみてその金額の高さにびっくりした方もいらっしゃるかもしれませんね。＞＞【関連記事】マンション売却にかかる税金の計算方法とチェックポイント最もメジャーな控除方法が「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」。これは実際に自分が住んでいた居住用マンションであれば、譲渡所得から3,000万円も控除できるというもの。しかもこの控除制度、居住年数に関係なく利用できるのです。この控除により、実はマイホームのマンション売却所得税は無税になるケースが非常に多いのです。

3000万円控除の利用方法

とってもお得な「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」ですが、どのようにすれば利用できるのでしょうか？利用方法ですが、マンションを売却した翌年の2月15日〜3月15日の間に確定申告をします。その際に、確定申告書に下記の「譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）」を添えて提出するだけ。譲渡所得の内訳書は書くのが大変なので、税理士に依頼すると良いでしょう。

↑3000万円控除を利用するために必要な「譲渡所得の内訳書」

3000万円控除が適用できないケースは？

非常にお得な「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」ですが、いくつかのケースで使えないことがあります。

• ケース1：マンションを売却した相手が親族など特別な関係であること
• ケース2：マンションを売った年の前年、及び前々年に3000万円控除を使っていること
• ケース3：マイホーム買換えや、マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていること
• ケース4：売却する家が、住まなくなってから3年以上である（3年目を経過する日の属する年の12月31日を超えている）こと

つまり、今住んでいる家を普通に売る場合であれば、問題なく3,000万円の特別控除を利用することができます。「ケース3：マイホーム買換えや、マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていること」については後ほど解説します。

夫婦で持っている家を売却した時は3000万円控除を2倍にできる！

↑もともとお得な3000万円控除を、更に2倍にすることが可能

ちなみにこのマイホーム売却の3000万円控除ですが、実は「一人につき最大で3,000万円の控除が可能」という内容。 つまり夫婦で半分ずつ共有していた自宅を売却し、8,000万円の譲渡所得があった場合は、夫婦それぞれ譲渡所得は4,000万円（8,000万円×1/2）となります。このケースだと、夫婦それぞれが3,000万円の控除が可能なので、最終的に譲渡益から6,000万円もの控除が可能になるのです。なんとも凄まじい控除。マンション購入の際にも夫婦でローンを組むと住宅ローン減税を2倍にすることができるのはよく知られていますが、夫婦で不動産を所有することは売却にもメリットがあるのです。まさに「愛は強し」ですね。＞＞マンションをお得に売却できるサービスとは？

3000万円控除を利用すると「住宅ローン減税」は利用できない！

とても魅力的な3000万円控除ですが、買い替えの際には注意が必要です。3000万円控除を利用した場合、家を売却したその後2年間の間は新しく購入した家に対して住宅ローン減税を利用することができません。3000万円控除か、住宅ローン減税のどちらが得かを選択する必要があるのです。もし売却で3000万円を超えるなど巨額の利益が出た場合は、3000万円控除を利用し、家を売却した年を含めた3年間は賃貸を利用するのが良いでしょう。＞＞中古マンションの住み替え・買い替えの注意点を専門家が徹底解説！例として、次のようなケースの場合は、買い替え先の住宅ローン減税ではなく、3000万円特別控除を利用した方が良いでしょう。

1.新しく買う不動産が住宅ローン控除を利用出来、新しく買う不動産が中古住宅（個人売主）だった場合

この場合、住宅ローンの控除額は最大200万円となりますので、これよりも減税金額が大きい時は、3000万円特別控除を利用した方が良いを使った方が良いことになります。つまり、下記のようなケースです。

• 短期譲渡所得が5,046,682円以上であれば、3000万円控除を使った方が良い
• 長期譲渡所得が9,844,942円以上であれば、3000万円控除を使った方が良い

2.新しく買う不動産が住宅ローン控除を利用出来、新しく買う不動産が新築住宅や法人売主の中古住宅だった場合

この場合、住宅ローンの控除額は最大400万円となりますので、これよりも減税金額が大きい時は、3000万円特別控除を利用した方が良いことになります。つまり、下記のようなケースです。

• 短期譲渡所得が10,093,364円以上であれば、3000万円控除を使った方が良い
• 長期譲渡所得が19,689,884円以上であれば、3000万円控除を使った方が良い

ちなみに、上記1、2どちらのケースであっても、夫婦で住宅ローンを組むペアローンを利用するのであれば、住宅ローン減税の金額が2倍になりますので、基準となる譲渡所得も2倍になります。

マイホームを10年以上保有すると更に控除金額がある

売却する自己居住のマンションを10年以上保有していた場合は、マンション売却の税金は更に安くなるように計算されます。しかもこの制度は「3000万円控除」と併用できるのです。マイホームを10年以上保有してマンションを売却した場合、税金の計算方法は下記の通りです。（譲渡所得 - 3000万円）×14％（※所得税10％＋住民税4％） ※譲渡所得 - 3000万円が6000万円以下の場合 ※平成25年から平成49年までは所得税額に対して2.1％の復興特別所得税が追加で課税されます元々、マンションの保有期間が5年を超えている場合は、譲渡所得×20％（※所得税15％＋住民税5％）と計算するところをさらに6％税金が安くなるということです。なお流石にこのケースは少ないと思われますが「譲渡所得 - 3000万円」が6000万円を超える場合は、6000万円を超える部分については長期譲渡所得の税金と同じ「所得税15％＋住民税5％」の税率が適用されます。＞＞マンションをお得に売却できるサービスとは？

こんなケースであれば税金はかからない！

一般的な事例でいいますと、下記のケースではあまり譲渡所得税のことを心配する必要はありません。次のような状況の場合、基本的にマンションの売却は非課税になります。

• 不動産を購入した価格より安くなった
• 自分で住んでいるマンションなどの不動産を売ったときの利益が3,000万円＋諸経費以下だった

豊洲など、値上がりしているエリアのマンションを極めて早い段階で購入し、売却しようという方以外で、あまりマンションの売却で「3,000万円以上の利益が出た！」という方はいません。なお「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」を利用する場合は、必ず税務署への確定申告は必要ですので、忘れないようにしましょう。

早く・確実に売却するためには？

早く確実なマンション売却を叶えるためには、適正価格で売り出さないといけません。 そのためには、効率的な情報収集とロジックに基づく値付けが必要です。2022年現在、中古マンションの価格が上昇している点に注目が集まっています。が、実はその一方で、悲劇も起こっています。「今ならば高値でも売れるはず」と考えて強気の価格をつけたところ、買主からまったく振り向いてもらえず売れ残り続け泥沼の長期戦に・・・というような事例が少なくないのです。売れ残りにならないためには、適正に市場を見極めること。そのための判断材料となる情報収集に役立つのが、アプリ「カウル」です。カウルには、売却に役立つ便利な機能が揃っています。

• 自動査定で自宅の売却金額がわかる
• 売却時の手残り計算もできる
• 売出時に「ライバル」となる売却予定物件周辺の売出物件の価格も地図で直感的にチェックできる

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