【特集】森ビルのマンションはなぜ資産価値が高いのか

森ビルのマンションが注目を集めています。2021年1月に完成予定する「虎ノ門ヒルズ レジデンシャルタワー」によって約550戸の住宅が供給されることが発表されたからです。これだけの規模で森ビルが住宅を分譲するのは初めてのことであり、かつそのほとんどの住戸が億ションとなっています。森ビルの住宅ブランド「MORI LIVING」には強い人気がありますが、その背景には森ビルならではの企業哲学があります。今回は、その哲学を紐解いていきます。

監修者：針山昌幸

株式会社Housmart　代表取締役
宅地建物取引士・損害保険募集人資格
『中古マンション 本当にかしこい買い方・選び方』
（Amazonランキング・ベストセラー1位）

森ビルの住宅事業は街の魅力を高めるために始まった

森ビルが手がける住宅がとても興味深いのは、短期的な利益のためではなく、再開発を行う街の資産価値を保ち、更に上げるために行なっているということです。同社は都心の超一等地に数多くのオフィスビルを手掛けています。そのオフィスビルで働く人たちが、長い通勤時間に苦しむことなく、職住近接の暮らしを実現することができれば、彼らのQOL（クオリティ オブ ライフ）は向上します。そして、その街で働く人たちが幸せであれば、街の魅力が高まり、街の資産価値も高まるのです。短期的な利益ではなく、街と共に発展し、長期的な視点で事業を考えている森ビルならではの強靭な戦略が現れているのが、住宅事業なのです。

森ビルの住宅に賃貸が多い理由

森ビルが開発したマンションの分譲住戸（所有権を持てる住戸）は貴重です。ほとんどが賃貸用の住戸であり、売りに出される部屋は全くないか、あったとして再開発に協力した地権者住戸、賃貸で借りている人が「どうしても欲しい」と要望を出し内々に森ビルと売買契約を結んだ住戸などのケースに限られるからです。需要に対し供給される住戸が少ないため、価格が高く保たれやすい＝資産価値が高いマンションとなっています。さて、ディベロッパーによって再開発された大型マンション、高級マンションは売りに出されることが一般的です。なぜ、森ビルはあえて賃貸物件にするのでしょうか？　その理由は、まさに森ビルの「街づくり」という企業哲学にあります。分譲と異なり賃貸物件は、「売って終わり」とはなりません。賃貸物件であれば、開発が終わった後も運営や入居者募集などで住宅に深く関わり続けることができます。これが森ビルが賃貸にこだわる理由です。また、入居者募集の際に森ビルの哲学を理解してくれる人、街づくりという想いに共感してくれる人に絞ることで、豊かなコミュニティを作ることができ、それがまた快適な居住環境を生むという、プラスのサイクルの構築を目指しています。通常、マンションのコミュニティ活動は多くて半年に一度ですが、森ビルではどのマンションでも、毎月レジデンス居住者向けの魅力的な催し、イベントが開催されています。

なぜ森ビルは超長期的な取り組みが可能なのか

森ビルの再開発は数十年という長い時間をかけ、地権者（開発エリアの土地所有者）と対話しながら開発を進めることに特徴があります。例えば六本木ヒルズは約400人の地権者と15年にも渡る対話を経て、開発に至りました。

↑六本木ヒルズも元は小さい住宅・商店が広がる地域だった

森ビルはなぜ、数十年に渡る超長期の開発計画が可能なのでしょう？それには

• 非上場でありながら強固な財務基盤
• 強力な企業信念

という2つの強みがあります。上場企業であれば、通常3ヶ月〜半年ごとに株主総会があり、売上や利益を株主に報告する必要があります。株主からのプレッシャーや、上場企業に求められる利益、財務基準は厳しいものです。どうしても短期的な利益が求められます。一方森ビルは、非上場でありながら強固な財務基盤を持っており、株式市場からの影響を受けません。そして「Vertical Garden City-立体緑園都市」という強力な街づくりの信念の元、地域の人々と対話を続け、再開発を進めていくのです。

足掛け30年、虎ノ門・麻布台プロジェクトは２０２３年完成予定

そんな森ビルが虎ノ門ヒルズに続く超大型プロジェクトとして開発を進めているのが「虎ノ門・麻布台プロジェクト」です。なんと30年という時間をかけて地権者と対話を重ね、大阪市の「あべのハルカス」を超える高さとなる商業ビルが開発されます。虎ノ門・麻布台プロジェクトは2023年3月に完成予定。メインタワー、東棟、西棟、低層棟それぞれに住居スペースが設けられ、住宅戸数は約1,400戸となる予定です。

貴重な森ビルの分譲マンションがこちら

こうした理由により、数が限られる森ビルの分譲住戸（所有権を購入することができる住戸）。住戸が売りに出てくるまで待つしかありません。 それでは森ビルが過去分譲住戸を売りに出したマンションをご紹介します。

フォレストテラス鳥居坂

麻布十番駅から近いにもかかわらず、麻布通りから一本入った閑静な環境にある8階建ての低層高級マンション。＞＞【特集】フォレストテラス鳥居坂の魅力に迫りました！

元麻布ヒルズ

タワー棟「フォレストタワー」と低層棟「フォレストテラスウエスト」の2棟構成の高級マンション。高台に位置し、その存在感は唯一無二と言えます。＞＞元麻布ヒルズフォレストタワーは代表的ヴィンテージマンション！

アークヒルズ仙石山レジデンス

アークヒルズ仙石山の中にある高級マンション。低層階から高層階まで分譲住戸があります。＞＞アークヒルズ仙石山レジデンスは、至高の暮らしを提供してくれる最高級タワーマンション

虎ノ門ヒルズレジデンス

その名の通り、虎ノ門ヒルズ内で分譲された高級マンション。虎の門ヒルズにある高級ホテル「アンダーズホテル」と提携していて、居住者であればホテルサービスを利用することができます。＞＞虎ノ門ヒルズレジデンスの特集記事はコチラ

平河町森タワーレジデンス

永田町駅に近接する全122戸、地上24階建ての高級マンション。皇居や国会議事堂といった、日本を代表するスポットに囲まれる立地はそもそも居住エリアが僅少であり、希少価値性としてはピカイチです。＞＞平河町森タワーレジデンスは、日本の中枢エリアにそびえ立つタワーマンション！

森ビルの居住者ならヒルズスパ５箇所がどこでも利用可能

森ビルの住宅を特徴づけているサービスの一つが「ヒルズスパ」。その名の通り、プールやジム、ジャグジー、エステティックサロンなどが揃った施設です。2020年現在、ヒルズスパは全部で5つあり、会員であればどの施設でも使うことができます。都内でプールがあるマンションは珍しいですが、森ビルの居住者であれば、気分に合わせてヒルズスパを使い分けることもできます。月会費15,000円を支払うマンスリー会員と、1回4,000円を支払うフレクシー会員があります。＞＞プールのあるマンション特集はこちら