中古マンションの買い時はいつ?何歳で買うのが正解?に答えます

2017.03.01
中古マンションの買い時はいつ?何歳で買うのが正解?に答えます

「今、この年齢でマンションを買うべきなのか?」

消費税や金利など、様々な要因で語られる『マンションの買い時』。市況を見ることも重要ではありますが、マンションの購入に適切な時期というものは人それぞれ。実際には出産、結婚、子供の進学、子供の独立、セカンドライフなど、「ライフステージの変化」で購入に踏み切る方が大半です。「今、マンションを買うべきなのか?」迷った時に大事になってくるのは、やはり個人のライフプラン。どういうライフスタイルを送りたいか?という自分自身の設計からの逆算で、いつ購入すべきなのか、購入するならどこに気をつけるべきなのかが決まります。タイミングに合わせた適切な選択を取ることでその後の人生設計の自由度が広がったり、逆にタイミングを逃した結果、制限されてしまう可能性もあるのです。ここでは購入者の年代ごとに、その年代で購入するメリットとデメリット、購入時に気をつけたいポイントについてご紹介。「あの頃知っていれば・・・!」と後悔しないためには、まずは知っておくことから始めましょう。

監修者:針山昌幸

株式会社Housmart 代表取締役
宅地建物取引士・損害保険募集人資格
『中古マンション 本当にかしこい買い方・選び方』
(Amazonランキング・ベストセラー1位)

20〜30代で住宅購入をされる方

20代~30代の夫婦

国税庁の統計によると、2014年の20代後半の平均年収は331.0万円です。

固定金利2%、35年返済、返済負担率25%で単純に計算すると、借入可能額は約2082万円となります。頭金を用意するとして、平均的な20代にとって手の届くマンションは、2000万円台前半と言えます。また、日本で最も購入が多い世代は30代前半といわれています。結婚、出産、出世など、ライフステージの変化が大きく影響しているといえます。

>>中古マンションを購入する場合の資金計画のポイントをご紹介!

20〜30代で住宅購入するメリット:長期でローンが組める

同じ金額・同じ金利でローンを組むなら、返済期間が長いほど月々の返済額は少なくすみます。住宅ローンは最長35年という長期で返済計画を立てますが、25歳から返済を始めても完済する頃には60歳、定年の年齢になってしまいます。

もし3040代から返済を始めると、定年後の年金生活でローンの返済を続けなければならない計算になります。老後のことを考えると、若いうちから住宅ローンの返済を始める方が圧倒的に有利ということが言えます。

まだまだ年収が低い、頭金が貯まらないと不動産購入を躊躇する20代も多いですが、長期返済が可能というメリットを見逃す手はありません。金利の低い今の時代には後々マンションは資産になりますし、頭金を貯蓄するよりも借入を行う方が金銭的なメリットも大きいのです。

>>中古マンション購入の注意点【住宅ローン編】

20〜30代で住宅購入するデメリット:その後のライフスタイルの変化が読めない

20代のマイホーム購入で注意したいのは、将来ライフスタイルが変わってしまう可能性が高いことです。

2017年の人口動態調査によれば、平均初婚年齢は夫 31.1歳、妻 29.4歳、第1子出生時の母の平均年齢は30.7歳となっています。20代のうちは独身あるいは夫婦のみの世帯が多いのですが、30代になり子どもを持つようになると生活スタイルは激変します。

夫婦共働きの世帯では、年収を合算することで住宅ローンの借入可能額を引き上げることが可能です。しかし、出産後も共働きを続けて同じ収入を確保できる保証はありません

また、家族が増えて家が手狭になると引っ越しを余儀なくされることも想定できます。すぐに買い手の見つかる物件なら良いのですが、タイミングが合わずに買い換えのダブルローンに悩まされるケースもあります。

20〜30代・単身での購入はここをチェック

単身の方は自分で住むにしても、将来的に賃貸するにしてもとにかくアクセスの良さを重視する必要があります。単身の方が選ぶ中心的な間取りである1R〜1LDKのマンションは、売却する時に交通の利便性がある物件でないと売りにくくなってしまうためです。また、ご自身の趣味嗜好に走って尖った物件にするのではなく、将来的な結婚、転勤などの状況の変化によって売却や賃貸など柔軟に対応できる物件を選びましょう。>>売れるマンションと売れないマンションの違いは何か?

20〜30代・DINKSでの購入はここをチェック

1〜2LDKが中心になります。将来的な売却、賃貸を想定して、アクセスの良さや建物のクオリティを重視する必要があります。なるべく利便性の高いエリアのコンパクトマンションを選びましょう。将来的な家族構成の変化、勤務地の変更を考えて、売却を視野に入れましょう。スピーディーな売却のためには築浅で交通利便性が高く、必要以上に広すぎない部屋である事などの条件が求められます。また、ペアローンを検討しましょう。2人の年収を合算した数字で借り入れを行うことができます。この時注意したいのが契約形態です。契約社員などの場合は、審査が厳しくなってしまう傾向にあります。>>2倍お得?夫婦ペアローンで住宅ローン減税・控除を利用する方法と注意点とは

20〜30代・ファミリーでの購入はここをチェック

20~30代で結婚をしており、お子様など世帯人数が3名以上の方の場合、2〜3LDKが中心になってきます。永住できるような立地を選べればベストですが、まだまだ将来的な居住地変更の可能性があります。住所によってお子様の学区が指定されるところもあるため、住環境も重視したいところ。ファミリー層には新宿や渋谷などの都心よりも練馬や中野などのサブステーションが好まれる傾向があるので、将来的な売却、賃貸も想定してエリアを決めることもありです。

40~50代で住宅購入をされる方

40~50代の中古マンション購入

40~50代で住宅購入するメリット:自分に合わせた理想の住まいを実現しやすい

将来の見通しが立てやすくライフスタイルが確立している40代は、スタイルに合わせた理想の住まいを実現できる傾向にあります。しっかりとした返済プランがあれば、40代でのマイホーム購入を恐れる必要はありません。

40代となればある程度の貯蓄ができている方も多いでしょう。貯蓄を利用すれば頭金の割合を大きくしたり、繰り上げ返済を行って返済期間を短縮することも可能です。

40~50代で住宅購入するデメリット:住宅ローン以外の負担が増加

一方で、40〜50代は子どもの大学進学を控えての教育費、老後を迎える親世代の介護の負担など、住宅ローン以外の負担も大きくなってくるタイミングでもあります。

各金融機関の住宅ローンの審査条件を確認すると、最長80歳までとされています。最長35年、80歳まで返済を続けるつもりでも、45歳には返済を開始しなければなりません。

現実的には定年後の年金生活で住宅ローンを返済し続けるのは大きな負担になります。実際のローン審査では、定年までに返済を終えることを前提とすることがほとんどです。老後の経済状態に気を配るなら、できる限り返済期間を短く設定したいところです。先にお伝えしたとおり、貯蓄を利用して返済期間を短縮することができるか合わせて検討しましょう。

>>関連記事:40代・50代でマンションを購入する時の注意点とは?

40〜50代・単身での購入はここをチェック

1R〜1LDK、少しグレードが高い物件が中心。可能であれば、築浅のブランドマンションを検討しましょう。転勤などもかなり落ち着いてきて、思い切った選択ができるように。定年退職後には売却や賃貸をすることも視野に入れつつも、ご自身の趣味嗜好で物件を決めることができるチャンスでもあります。こだわりを持ちつつも、将来的に手離れが良い物件選びがベスト。また、40代の前半であればまだ借り入れには問題ありません。特に45歳を過ぎると年々、最長借り入れ年数が減っていき、50代に入ると最長の35年でのローンなどが難しくなります。一方、勤続年数やご年収はかなり安定しており、退職金も返済資金として検討できる段階です。

40〜50代・DINKSでの購入はここをチェック

1〜2LDK、立地やグレードの高いマンションが中心になってきます。格調高いエリアから新興のエリアまで、幅広い選択肢の自由があります。特に、ダブルインカムの利点を生かし、ハイグレードハイスペックの物件を選択して資産性を確保していきたいところです。この年代のDINKSの方は、気分によって身軽に住むエリアを変えることもできてしまうのが、何よりの魅力です。賃貸、売却もある程度視野に入れた選択ができるとベターでしょう。単独でお借り入れが出来るとしても、節税対策でペアローンを検討しましょう。お二人のご健康状態が重要になります。成人病などをお持ちの場合、団体信用生命保険の審査が厳しくなってしまう場合も。また、早期の返済も視野に入れて、返済期間や繰越・一括返済を踏まえたローンをプランニングしましょう。

40〜50代・ファミリーでの購入はここをチェック

2〜3LDKが中心。ランニングコストと将来的な住環境を重視。新興の地域など若い世代が多いエリアよりも将来的に落ち着いて過ごせるエリアが重要です。お子様の独立を考えると無理に3LDKなどを購入する必要はないでしょう。資金計画に関しては、頭金を相当額入れてのお借り入れが前提となります。フルローンを組むことも可能ですが、返済期間が短くなるため月々の支払い金額が増えます。退職金や年金を返済に充てることも考えると現実的ではありません。また、ローン審査には旦那様のご健康状態が非常に大きく影響します。物件探しの前に、人間ドックなどで再度の点検が必要です。お子様はじめ親族に物件を相続することも考慮しましょう。現物で相続するにしても、売却して相続するにしても、特に築年数の選択が重要。終いの住処こそ築浅で質にこだわった物件を選びたいところ。かなり先の売却になる可能性も高いため、あえて新興の地域を選ぶのも選択肢としてありでしょう。

「今」ではなく「老後」を見据えた物件選びを

住宅ローン利用の最後のチャンスとなる40代のマンション購入は、そこが「終の棲家」となる可能性を考慮して物件を選びましょう。子どもたちが巣立った後の生活を想定して広さや間取りを検討し、場合によってはリフォームを将来計画に組み込むと良いです。

身体が不自由になった時のために、バリアフリー設備や公共交通機関、行政の介護サービスについてチェックしておくこともおすすめします。

ローンの返済計画を立てる際も、老後を視野に入れることが重要です。貯蓄のすべてを頭金に使用したり、退職金をあてに住宅ローンの返済計画に組み込むことは避けましょう

先に述べたように40代は住居費以外の出費も多く、金利の低い今の時代に老後に向けてもう一度貯蓄をするのは非効率です。貯蓄や退職金のようなまとまったお金はできるだけ老後の生活資金として残しておきましょう。

繰上げ返済手数料無料の住宅ローンを利用しよう

40代から定年までに住宅ローンを完済しようとすると、返済期間が短く月々の返済額が高額になってしまいます。そこで返済開始当初は返済期間を長めに設定し、月々の返済金額を低く抑える方法がおすすめです。

余裕のある間は毎月の返済に繰り上げ返済を上乗せして支払い、不測の事態があれば本来の返済額だけを支払い急場をしのぐという作戦です。一般的な住宅ローンは繰り上げ返済に手数料がかかるので難しいですが、繰り上げ返済手数料無料の住宅ローンを利用すれば有効な手段となります。

60代で住宅購入をされる方

60代以上の中古マンション購入

60代で住宅購入するメリット:老後の安心を買える

これまで賃貸で暮らしていたなら、60代という年齢は住宅購入を真剣に検討する良い機会です。賃貸住宅は自分のものではないので、一生住める保証はありません。同じ家に住み続けたいと思っても、身体が不自由になるにつれて設備や間取りに不便を感じることも増えてくるでしょう。自分が所有しているマンションであればリフォームも自由にできますが、賃貸では勝手に手を加えることができません。そして年齢を重ねてから新しい家に引っ越したいと賃貸物件を探しても、高齢を理由に断られてしまう結果になります。安心して老後を迎え快適に長く暮らすことを考えると、60代で住宅を購入するメリットは十分にあります。

60代で住宅購入するデメリット:基本的に現金一括購入

60代以上の方のご購入は、基本的に現金一括のお支払いに限定されます。理由は、銀行のローン審査の通過が非常に難しいためです。すでにリタイアしており無職の方など、そもそも収入源が年金しかない状態での融資は難しいというのが現実です。一方で、救済措置もあります。フラット35で提供している「親子リレー形式」なら、規定の年齢・返済期間を超えて返済計画を組み、融資受けられることが可能です。こちらは、一旦ご主人様の名義などで借りて、一定期間以降の返済は自分の子供に引き継ぎを行うものです。>>フラット35、結局どの金融機関がお得なの?基本からおさらい!また、少額の融資であれば年金の支給額を考慮した審査で対応してくれる場合もありますので、窓口で相談してみましょう。

60代での購入はここをチェック

物件選びに関しては、相続を前提に考える必要があります。介護などが始まることも考えて、お子様と同居できる物件を選ぶ必要もあるでしょう。子どもが独立して夫婦二人で暮らすことを考えると、面積や部屋数はさほど必要ではありません。広すぎるとその分価格や固定費が上がりますし、身体の自由が利かなくなるにつれ掃除もおっくうになります。使わない部屋があると物をため込んでしまうので、1LDK~2LDKくらいがちょうど良いでしょう。ただし、将来車いすを利用したり介護が必要となったときのことを考え、一つ一つの部屋のスペースにゆとりを持たせた間取りが理想です。また、マンション周辺の生活環境や地域コミュニティなど、ソフト面を重視して物件を選びましょう。仕事をリタイアした後の暮らしは、自宅が中心となります。先々、身体が不自由になってくれば、どうしても他人の手を借りて生活しなければいけません。年を重ねれば重ねるほど、重要になってくるのは人との繋がりです。そういった目に見えづらい部分にも気を配って検討することで終の住処での暮らしやすさは、かなり変わってくるでしょう。

まとめ

マンションの購入に適切な時期というものは人によって様々です。金利の影響や経済状況もさることながら、特に大事なのは個人のライフプランであり、誰にでも当てはまる絶対的な正解はありません。ご自身の状況に合わせた最適な選択、気をつけるべき注意点に目を向けましょう。正しい知識を元にご自身のプランに沿った選択さえできれば、マンション購入で人生を一気に豊かにする事ができます。とりわけ、主に個人間取引である中古マンション売買においては注意点がいくつもあります。前提知識を押さえ、お金に関する不安を解消しておくことで、中古マンション購入ひいては豊かな人生設計を成功させる事ができるはずです。【おすすめ記事】知らないと損する「中古マンション探し方のコツ」とは?プロが徹底解説!
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マンションジャーナル編集部

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