勝どきのタワーマンションって実際どうなの？在住者が答えます！

　

ジオ勝どき

ジオは阪急不動産が手がけるマンションシリーズです。駅徒歩5分という好立地。タワーマンションではないものの1LDK〜4LDKと幅広いお部屋のプランを揃えた、ビジネスパーソンからファミリーまで幅広いライフスタイルに対応しているマンションです。

• アクセス：都営大江戸線「勝どき」駅から徒歩2分
• 築年月：2014年10月
• 地上9階
• 戸数：68戸
• 売買相場：約4,800万円（2LDK, 約55㎡）
• 家賃相場：約22万円 (同条件）

まだまだある、勝どきのおすすめ中古マンション

ランドマーク的な存在感を示すタワーマンションがひしめく勝どき。それぞれに特性があるので、湾岸エリアでお探しの方はぜひたくさん見比べて、自分の条件にぴったりの１物件を見つけてください。さてここからは、いよいよ勝どきエリアの特性を深掘りしていきます。

勝どきってどんな街？

隅田川と朝潮運河、月島川と新月島川に囲まれた小さな島と、その近辺を勝どきと呼んでいます。この街の歴史はまだ浅く、街自体も1913年に誕生したばかりです。もともと貨物船用の倉庫が多かった街で、東京湾に面している豊海町は、今でも物流を支えています。隅田川に架かる勝鬨橋（かちどきばし）は、70年以上の歴史があり、国の重要文化財にも指定され、勝どきの象徴とも言えます。夜にはライトアップされ、美しく輝きます。

勝どきの駅と混雑

日比谷から有明を結ぶ晴海通りと、月島ふ頭から両国方面へ向かう清澄通りが交差するところに勝どき駅があります。勝どき駅には都営地下鉄大江戸線が乗り入れており、上野・汐留・大門（浜松町）六本木・新宿を通っており、乗り換えなしでアクセスできるため非常に便利です。主な駅までの所要時間はそれぞれ、浜松町まで7分、六本木14分、上野17分、新宿23分。また、青山一丁目経由で渋谷まで25分です。勝どき駅の一日の乗降者数は2015年度で、約98,000人となっており、毎年増加傾向にあります。また、勝どき駅前のバス停からは、東京駅（丸ノ内・八重洲口）行きをはじめ、四ツ谷駅、東京スカイツリー、東京ビッグサイトなど、複数の都営バスが運行しており、こちらも在住者にとっては利便性の高い、重要な交通手段となっています。東京駅までの所要時間は「東15 東京駅八重洲口行き」または「都04 東京駅丸の内南口行き」でわずか15分程度です。 ※ダイヤ等の最新情報については、該当交通機関のHP等でご確認ください。自転車を所有している人も多く、子どもの送り迎えや日々のお買い物の際に利用している人が多いようです。豊洲や築地、銀座エリアに気軽に行ける上、休みの日には有明やお台場方面などにサイクリングに出かける方もいらっしゃいます。

勝どきの世帯構成と人口

現在の勝どきには高層マンションが多く建ち並び、湾岸の住宅エリアを代表する一つになっています。ここ10年の勝どきの人口変化率を見てみましょう。グラフより、2007年から2008年にかけて急激に増加し、その後も増加傾向にあることがわかります。ファミリー層が多く住んでおり、街を歩いていると子どもの多さに気がつかれるでしょう。

勝どきの子育て

教育機関として、中央区立月島第二小学校、区立勝どき保育園、区立かちどき西保育園、さわやか保育園があります。学区は勝どき1〜4丁目が月島第二小学校、5,6丁目が豊海小学校で、中学校は晴海中学校となっています。しかし、小学校によっては卒業生の半分近くが私立の中高一貫校に進学するケースもめずらしくなく、教育熱心な方が多くいらっしゃいます。そのため、小学生でもSAPIXや日能研などといった塾に通っています。近年、大きな社会問題となっている待機児童ですが、中央区は2019年4月時点の東京都の発表によると197人となっています。これは待機児童数が多い東京都の市区町村で第2位です。今後、新規の保育園の開園に期待したいところです。  

（月島第二児童公園）

子供が遊ぶ場所としては、中央区立月島第二児童公園や、勝どき児童館などの施設が挙げられます。また、タワーマンションのキッズルームやラウンジでゲームなどをしている子供も見かけます。

病院・行政サービス

勝どき駅前交差点から清澄通りを月島方面に10分ほど歩くと、中央区役所月島特別出張所（月島区民センター）があります。行政サービスはもちろん、月島図書館や多目的ホールなどがあり、区や地域主催の様々なイベントが開催されています。医療機関として、勝どき駅前クリニックをはじめ、デンタルクリニックも含め複数のクリニックがあります。総合病院としては隅田川の対岸に聖路加国際病院もあり、医療環境としては恵まれた区と言えます。 子どもの医療費助成（※）も中学卒業時まで受けられるので、小さいお子さんがいらっしゃる方にもぴったりです。 （※お子さんが病院・薬局等で診療や調剤を受ける際に、健康保険の適用される医療について保護者の負担する額を区が助成するもの）

買い物・飲食店

■スーパー・ドラッグストア

日々のお買い物に関しては、スーパーは「文化堂勝」とビュータワー内の「デリド」が中心で、ドラッグストアは同じくビュータワーにある「どらっぐぱぱす」になります。コンビニエンスストアに関してもセブンイレブン、ローソン、ファミリーマートと、ほぼすべてが揃っているため便利です。

■イベント

ビュータワーの裏にある月島第二児童公園では、毎月第二週末に「太陽のマルシェ」が開催されています。「太陽のマルシェ」は日本最大規模の都市型マルシェで、たくさんの農家さんが新鮮な野菜や果物などを販売しています。その他にも、ワークショップが開催されるなど飲食だけでなく様々な体験ができるため、大人から子供まで楽しめます。 また、晴海通りの晴海方面に向かう橋を渡ったところに「晴海トリトンスクエア」があります。飲食店の他、マルエツプチや成城石井といったスーパー、100円ショップやドラッグストア、書店などが入店しています。音楽鑑賞が楽しめる第一生命ホール、レクサス・トヨタのディーラー、慈恵医大が運営するクリニックなどもあります。

 （晴海トリトンスクエア ショッピングモール）

勝どき・月島に在住している方は通勤通学の定期券内に銀座・有楽町が入っているケースも多く、移動所要時間もあまり変わらないため、実際には中央区まで出てしまう人も多いようです。

勝どきは月島・佃と比べてどうなのか？

交通利便性

続いて、周辺エリア（月島および豊洲）と比較してみましょう。月島駅には都営大江戸線のほかに東京メトロ有楽町線も乗り入れているのが利点です。有楽町線の沿線には、月島駅から5分のところに有楽町駅と9分のところに永田町駅があります。有楽町駅には、有楽町線以外にJR山手線、JR京浜東北線、都営三田線、日比谷線、千代田線の計六つの路線が乗り入れています。また、永田町駅では、半蔵門線、南北線、銀座線、丸ノ内線に乗り換えできます。月島・佃に在住の筆者にとっても、有楽町線の存在はやはり大きいと感じます。月島周辺には昔ながらの一戸建ても残っており、人口は2016年12時点で約15,000人となっています。また、佃エリアにお住まいの方も月島駅を利用し、佃の人口は約14,000人となっているため、単純計算すると勝どきよりも多くなります。しかし、朝のラッシュ時でも、月島はそこまでの混雑は見られません。＞＞参考記事：月島の有名タワーマンション5選をご紹介！

住宅環境

月島の佃エリアも勝どきと同じタワーマンションが多いエリアになっていますが、佃公園やパリ広場など勝どきよりも緑が多く、開放感があり、犬の散歩やジョギングをする人もたくさん見受けられます。昔ながらの駄菓子屋さんや銭湯も残っており、近代的な建物と歴史を感じさせる建築物が共存する独特の風景は、映画やドラマの撮影にもよく使われます。月島にはもんじゃストリートとして有名な西中商店街がありますが、観光客向けのお店の方が多いため、お買い物など日常生活における利便性には勝どきと月島・佃で大きな差はないように思えます。

マンションの相場

 （勝鬨橋から望む佃のマンション群）

月島・勝どきを比較すると、中古マンションの平均価格は60㎡未満のお部屋に関しては、大きな差はありませんが、60㎡以上のお部屋であれば300~500万円ほど月島の方が高く、さらに高層階の広いお部屋に関しては1000万円以上の差が出ています。賃貸の家賃相場に関しても、勝どきと比べると月島の方が少し高くなっています。同じ家賃ならば、勝どきの方が広いお部屋を借りることができます。マンションの築年数は、先に開発が進んだため、月島の平均築年数は10年以上で、勝どきよりも古いマンションが多い傾向があります。

勝どきは豊洲と比べてどうなのか？

交通利便性

一方、豊洲は江東区に属するため、中央区に属する勝どき・月島・晴海とは福祉サービスなども大きく異なります。車のナンバーも、勝どき・月島・晴海は品川ナンバー、豊洲は足立ナンバーです。豊洲には新しいタワーマンションと築年数が経過したマンションが混在。近頃はリノベーションをして住む人も増えてきています。再開発の計画もあり、ますます変わっていくでしょう。豊洲にはIHIやNTTをはじめとしたオフィスビルもたくさんあるため、朝のラッシュ時、豊洲駅やバスは大変混雑します。

住宅環境

利便性としては、東急ハンズや紀伊國屋書店、ユニクロやBEAMS、ZARAなどのアパレルショップ、多数の飲食店のほか、キッザニアや映画館が入店する「アーバンドックららぽーと豊洲」や、都内最大級の売り場面積を誇るホームセンター、「スーパービバホーム豊洲」など、日用品のお買い物、お食事、ショッピングなど、ありとあらゆる施設が豊洲には揃っています。勝どき・月島は全体的に飲食店のバリエーションがあまり多くない印象ですが、特に夕食に関しては、豊洲の方が選択肢が豊富です。また、勝どきは気軽に入れるカフェも少ないのが難点です。月島はタリーズ、勝どきはドトールくらいしかないため、ちょっと家から出て読書やPC作業をしたいときでもわざわざ豊洲や銀座方面に行くことが多くなります。また、ライブ施設「豊洲PIT」、広大なBBQ場や公園、フットサルコートなどアミューズメント施設が多いのも魅力の一つで、今後さらに増えていくでしょう。

勝どきエリアの再開発

勝どきエリアは再開発が現在進行形で進んでいます。勝どきエリアは2020年に開催される東京オリンピックに向けて、都内で最も開発が行われ変化していく場所です。上記は、勝どき駅や晴海エリアで、現在進んでいる再開発計画をまとめたもの。どの開発計画にも、完成予定建物の目安の階数を記載しています。購入を検討しているマンションによっては、いまは眺望がひらけていても、今後の再開発によって遮られてしまう可能性もあります。勝どきエリアの眺望を確認するための参考にしてみてください。具体的な開発計画を見ていきましょう。

選手村 大会終了後における住宅棟のモデルプラン

現在、晴海埠頭があり、大半が空き地である晴海5丁目は2020年の東京オリンピックの際に選手村（選手の宿泊施設）が開発予定です。開発スケジュールは、一旦オリンピックの直前までに14〜18階建てのマンション21棟を完成。オリンピック開催中は各国の選手の宿泊施設として使用します。オリンピックが終わった後に、マンション21棟の間取り変更なども含めた大掛かりな改修工事を行います。一般的なファミリータイプの間取りだけではなく、サービス付き高齢者向け住宅、シェアハウス、外資系企業などに勤める外国人向けのサービスアパートメント用の間取りも準備される予定です。合わせて、オリンピック期間終了後に50階建てのタワーマンション2棟と商業施設も新設。全ての開発を2024年には完了するスケジュールとなっています。マンションの開発を行うのは三井不動産レジデンシャル、住友不動産、東急不動産、三菱地所レジデンス。日本を代表するマンションディベロッパーです。開発されるマンションは約5650戸。そのうち、4160戸を分譲、1490戸を賃貸に出す予定となっています。間違いなく、日本最大規模のマンション開発となります。

勝どき東地区第一種市街地再開発事業

勝どき駅に近い「勝どき二丁目・四丁目」に再開発が予定されているのが「勝どき東地区第一種市街地再開発事業」。現在は中古マンション「黎明スカイレジテル」や、月島倉庫がある場所になります。開発が予定されている建物は3つのタワーマンション。三井不動産レジデンシャルによる総戸数2,786戸のタワーマンションが建設されます。サウスは地上58階地下3階、ミッドは地上45階地下2階の高層マンションです。竣工予定時期は2023年8月下旬。勝どき駅と直結する地下通路も合わせて開発されるため、駅からは外に出ることなく直接住戸に帰ることができます。

豊海地区第一種市街地再開発事業

勝どき駅から清澄通りを西に進み「KACHIDOKI THE TOWER」や「THE TOKYO TOWERS」を超え、現在「東卸豊海住宅」がある中央区豊海町２丁目エリアに開発予定なのが、地上56階のツインタワーマンションです。住戸戸数は約2,150戸。詳細はまだ明らかではありませんが、令和7年度に工事完了予定です。

環状2号線

インフラにも大きな成長が見られます。豊洲新市場から晴海・勝どきを経由し、新橋へとつなぐ「環状2号線」が2020年3月に開通予定です。当初は2016年12月に築地～豊洲間が開通する予定でしたが、築地市場の移転が延期になってしまったため、開通スケジュールが後ろ倒しに。2020年3月28日（土）14時に築地市場の地上道路が開通し、追って地下道路も開発される予定となっています。

BRT

もう一つカギとなるのはBRTの運行です。BRTはBus Rapid Transitの頭文字をとったもので、「バス高速輸送システム」を指します。バスというよりは路面電車に近いシステムです。通常のバスよりも停留所を減らし、バス停の代わりとなるプラットホームで事前に切符の購入などを済ますことで、より時間を短縮して目的地に着くことができます。BRTの運行事業者は京成バス。まずはプレ運行（一次）として虎ノ門ヒルズ、新橋、勝どき、晴海まで繋がるルートがオリンピック前までの2020年5月に開通。オリンピック後にはプレ運行（二次）として有明や国際展示場、豊洲市場前を経由するルートが加わり、合計3ルートに。本格運行時には計4ルートとなる予定です。バスは電車と異なり到着予定が読めないことが難点でしたが、BRTはそうした不便を解消する設計がなされていることが大きなポイント。交差点でBRTの通過を優先させる公共車両優先システム等の導入を目指すなど、実現されれば、通勤・通学がグッと便利になりそうです。

新築マンションが販売されると価格が下落するのか？

上記で見て頂いたように、勝どきエリアには今後も数多くの新築マンションが開発予定です。これだけ数多くの新築マンションが分譲されると「勝どきの中古マンション相場も下がってしまうのでは・・・」と心配な方もいらっしゃるのではないでしょうか。これから新築マンションが分譲されたとしても、勝どきの中古マンション価格は下がることはなく、逆に価格を押し上げる要因になると見ています。不動産価格は需要と供給の関係で成り立っています。確かにマンション需要が一定しかないエリアであれば、供給が増えることで価格が押し下げられることになるでしょう。しかし勝どきエリアは、東京駅、新橋、銀座などの都心エリアに極めて近く、職住近接の住宅ニーズを満たしているエリア。マンションが供給されればされるだけ、需要があるエリアです。また現在の新築マンションは、土地の仕入れ値が高く、建築単価も高騰していることから、売出金額が高くなります。合わせて金利が安いので、マンションディベロッパーは無理に値引きをすることなく、ゆっくりと販売する戦略を取るでしょう。そうすると、高い新築マンションに価格が引っ張られて、中古マンションの値段も上がっていくことになります。実際、同様の現象は2017年10月に有明エリアでも見られています。

まとめ

勝どきの住環境の特徴をまとめると以下のようになります。

• 人口は増加傾向
• 東京駅、銀座へのアクセスが便利
• タワーマンションが多い
• 相場は月島より低い
• 今後も再開発が続く人気エリア

勝どきのマンション事情、いかがでしたか？　大規模で築年数が浅く、管理状態の良いマンションが揃っているといえます。湾岸エリアは都心に近いながらも、川に囲まれているため開放感があり、住宅環境が整うなど他のエリアにはない魅力が詰まっているエリア。ぜひこの機会に検討してみてはいかがでしょう 【おすすめ記事】知らないと損する「中古マンション探し方のコツ」とは？プロが徹底解説！