「投資用不動産」「居住用不動産」の資産性を分析　ー渕ノ上弘和氏ー

2018.02.09

「管理」「建物」「土地」それぞれの側面から物件の資産価値を適正評価

渕ノ上弘和（ふちのうえひろかず）

プロフィール紹介

株式会社MFS　INVASE事業執行役員／コンドミニアム・アセットマネジメント株式会社　代表取締役立教大学法学部法学科卒業。在学中より法律系予備校に通い法律を学ぶ。大学卒業後コンサルタントとしてECサイト運営会社を起業すると同時に不動産コンサルタントとしても業務を開始、不動産関連法律資格の講師として活動。その後、かねてから興味が強かった区分所有建物（マンション）について、資産価値の維持・向上・適正評価を志し、大手マンション管理会社２社で業務を執る。その中で自身で新たに考案した「コンドミニアム・アセットマネジメント」の概念を提唱し、マンション管理が与える資産価値へのインパクトを訴え業務に取り組むが、共用部分・専有部分両者を包括したマンションの資産性を考える上では、流通の観点から改革に取り組む必要があると考え、不動産仲介事業に従事。コンドミニアム・アセットマネジメント株式会社の設立時に同社にて代表取締役を務める。不動産コンサルティングマスター・マンション管理士、そしてFPとして、エンドユーザーのエージェントとして、多岐にわたる業務を執り、近年では管理会社との業務提携等を通して「マンション管理」の適性評価の仕組みづくりを提唱・推進している。また、リフォーム工事全般については、マンション管理士やマンション管理業者のフロントマン、そして２管理組合の副理事長としてマンション共用部分の改修に携わるのみならず、専有部分についても自身やそのクライアント案件のリフォームに数多く携わり、専有部分・共有部分両方のリフォーム工事全般に関する造詣も深い。そして、数多くの取り扱い実績を元にFPとしてマンション購入時のローン関連事項のコンサルティングを行うのみならず、マンション（専有部分・共用部分）のランニングにおける収支バランスの分析・評価等についても定評があり、ライフプランニングの観点から業務を執るスタイルを貫いている。マネジメント業務の傍ら、自身で考案・提唱する「コンドミニアム・アセットマネジメント（CoAM）」理論の実践の一環として、数多くのセミナーや企業研修に登壇するのみならず、お客様に直接物件の提案、説明を行うことにも注力をしている。

保有資格

不動産コンサルティングマスター
宅地建物取引士
マンション管理士
管理業務主任者
AFP
２級ファイナンシャルプランニング技能士
マンション維持修繕技術者
マンション建替士

掲載・取材実績

日経新聞（電子版）「12年から18年へ　マンション修繕「長周期化」は正解か」(2022年7月2日)
日経新聞朝刊（朝刊・電子版）「マンション決議の盲点　たった一人が拒否権握る場合も」(2022年6月29日、2022年5月3日)
日経新聞(電子版) 「税金・年金・金利…10代から学んでおきたいお金の知識」(2022年4月9日）
日経プラスワン「何でもランキング：年金・住宅ローン減税…　くらしの制度、こんなに変わる」（2022年1月8日）
日経新聞朝刊「マンション建て替え、賛同要件緩和も資金面など高い壁」（2022年1月7日）
日経電子版「2022年、住宅市場はどうなる？　識者に聞く」（2022年1月2日）
日経新聞夕刊「マンション修繕積立金、3.5倍に増額も　住民の意識変化工事費高騰、国も指針を見直し」（2021年12月9日）
日経新聞朝刊「コロナ禍、住宅ローン見直す　借り換えや条件変更早めに」（2021年10月15日）
日経新聞夕刊「防げマンション空き家　中古にお墨付き、物件選びやすく」（2021年7月26日）
日経新聞電子版「20代でマイホーム…持ち家率3割超えのワケ」（2021年7月19日）
NIKKEIプラス１　何でもランキング「修繕費・駅との距離…マンション選びプロはここを見る」（2021年5月15日）
日経新聞夕刊「マンション総会もオンライン出席率向上、国も後押し（2021年4月30日）
日経新聞朝刊「『住宅ローンが返せない』5万人超　大震災時の5倍にコロナ長期化が影響　新規も増え、リスク増す」（2021年4月9日）
日経WOMAN〜「”ひとりで家を買う”の疑問と不安に答えます〜（弊社note）」(2021年3月5日発行)
日経新聞朝刊「住まい選び、新年の計　減税特例延長も買い急ぎ禁物」（2021年1月9日）
日経新聞電子版「変わる住宅ローン減税　「1LDK」対象、期間延長も」（2020年12月16日）
日経新聞電子版「住宅ローン借り換え　やって分かった「恩恵と限界」（2020年11月24日）
日経新聞夕刊「フォーカスー人生100年時代の家選び　自宅こそ売却・賃貸視野にー渕ノ上弘和」（2020年8月13日）
日経新聞夕刊「コロナ下の家選び（上）中古に関心じわり新築と税や保証に違い」（2020年8月12日）
日経新聞夕刊「購入前調査、構造に重点を」（2020年8月12日）
日経新聞朝刊「マンション管理、官民が「お墨付き」　老朽化に備え（2020年7月27日）
日経新聞朝刊「高まる住宅ローン不安　コロナ禍で大幅収入減響く」（2020年6月30日）
日経新聞朝刊「老いる家、かさむコスト　屋根・外壁・給排水管…」（2020年5月23日発行）
日経ヴェリタス「減収不安・低金利に揺らぎ…　コロナ下の住宅ローン術」（2020年5月17日発行）
日経新聞朝刊「コロナ対策で条件緩和　住宅ローン特例、本当に得？」（2020年5月16日発行）
日経新聞朝刊「コロナ禍住宅購入慎重に　金利上昇・減収リスク」（2020年4月11日発行）
テレビ東京　二代目和風総本家2時間スペシャル「ベランダとバルコニーの違いについて」（弊社note）（2020年3月6日放送）
日経プラスワン「住宅ローン『頭金は多い方がお得』の常識が変わる」（2020年2月8日発行）
日経新聞朝刊「ずばり答えますー中古住宅購入注意点は税優遇や欠陥保証新築と制度に違い」（2020年1月11日発行）
日経新聞夕刊「将来価値の試算に関心」（2019年12月26日発行）【関連記事】老後は「売れる家」へ（セカンドステージ）（2019年12月26日発行）
日経ヴェリタス「人生100年　持ち家運用術」（2019年10月20日発行第606号）※日経ヴェリタスセレクト（日経電子版有料会員限定）
NIKKEI STYLE 「迫る3月14日何もしないと「民泊OK」マンションに」（2018年1月31日発行）
NHKおはよう日本「首都圏マンション最新事情」（2018年8月29日放送）
LIMO　「不動産のプロは絶対にしない！ダメなマンション購入3つの特徴」(2019年6月9日掲載)
LIMO 「これからのマンション投資で負けないための「CoAM」とは？」（2018年4月26日掲載）
Get Navi web　「今さら聞けない「湾岸エリア」入門。進化する街と「タワマン」を巡る旅（豊洲・勝どき・月島・佃編）」（2019年2月19日掲載）
Get Navi web 「今さら聞けない「湾岸エリア」入門。進化する街と「タワマン」を巡る旅（晴海・有明・東雲編）」（2019年2月18日掲載）
Get Navi web 「駅近以外で超重要な「中古マンションの選び方」とは？マンションのプロに聞いてきた」（2019年9月1日掲載）
Get Navi web 「中古タワーマンションの選び方ポイントは「大規模修繕を迎えた物件」。なぜ？」（2019年9月15日掲載）
Get Navi web 「マンション設備の「住民専用ジム」「コンビニ」「スーパー」は本当に必要? 専門家の答えは?」（2019年12月1日掲載）
Get Navi web「独身のマンション選び。「終の住処」は今買うのがベストなのか?」（2019年11月30日掲載）
お金のプロへのインタビュー「老後2000万円問題の処方箋「自宅投資」のポイント」（2019年9月19日取材）
MBCスペシャル（韓国）「韓国の不動産事情」（弊社note）（2020年12月5日取材）

お客様（マンション専有部分購入者）取材実績

お客様（売却案件）取材実績

お客様（マンションご購入・リフォーム）取材実績

マンション管理組合様（マンション共用部分）取材実績

各種事業者様取材実績

マンション大規模修繕工事設計事務所「スペースユニオン」様

強み

自身でもマンションの購入、運用に取り組んでおり、リフォーム、管理を含んだ、実践に基づいたご提案が可能です。また、管理組合の副理事長として２物件で活動しており、専有部分のみならず、共用部分の資産価値も含めた検討のお手伝いができます。実際の風景地図をご覧いただきながら、エリアや物件の選定を行います。

客観的な事象にもとづいた丁寧な接客を心がけております。

コンドミニアム・アセットマネジメント（CoAM）とは

区分所有建物の資産性を評価・検討する上で用いるマンション資産価値分析・管理における手法。マンション（Condominium/区分所有建物）の資産価値を考える上で、その構成要素を「土地」「建物」「管理」の３要素に分解した上で、「流通（売買・賃貸）」と「管理」の両側面から賃料価格・売買価格・管理におけるそれぞれのコストやリスクから具体的検討に落とし込む。具体的には以下の３つをそれぞれ分けて分析・評価を行う。「土地」＝土地そのものの安全性・近隣のエリアとしての魅力（街力）、立地「建物」＝マンションの建築物としての魅力「管理」＝運営としてのプランニング・実行力区分所有建物であるマンションの資産価値（金銭的価値・居住的資産価値）に着目し、従来の既存概念であるいわゆる「AM（Asset Management）」「PM（Property Management）」「FM（Facility Management」の概念を内包しつつも、複数人が所有するという「区分所有建物」であるが故の管理に関する課題・リスク評価・資産価値向上性等についても取り入れる。

特徴

資産性についてより明確に分析を行なうため、「土地（街）」「建物」「管理」を分ける点からスタートし、それぞれ別軸で評価を行う。また、賃料価格をベースに資産性を計測しつつも、居住的資産価値の視座も含めて検討を行う。

背景

管理に関する適性評価の定義の必要、マンションストックの増加・人口減少・空き家の増加、区分所有建物の高築年化、AIによる価格査定の一般化・高齢化社会の到来

「管理」に関するマネジメントの対象

１．区分所有建物共用部分（管理組合運営含む）２．区分所有建物専有部分（賃貸・売買・自己居住）

マネジメントの具体的内容

（１）区分所有建物の資産価値の適正評価①物件価格変動（マクロ・ミクロの観点から）、②購入・賃貸比較分析（市場価値の適性な評価）③物件の管理状況（現在・過去・未来を包括的に見たプランニング）（２）区分所有建物の資産価値向上施策の分析・研究 ①物件改良による資産性向上評価、 ②各種運営アクション（規約制定や居住者サポート体制等）による資産性向上評価

コンドミニアム・アセットマネジメント（CoAM）沿革

2015年〜2016年に開催された、当時渕ノ上が所属していた管理会社における支店内勉強会において、管理会社のフロント担当のあり方とその施策について渕ノ上が登壇し、提案したのが始まり。Condominium（マンション）とAsset Management（マネジメント）を組み合わせた完全な「造語」として登場する。その後、管理も視野に入れたオリジナルのスタンスの概念として「CoAM」の通称で運用がなされるようになる。

コンドミニアム・アセットマネジメント（CoAM）式管理鑑定方式

マンションを「管理」「土地」「建物」の３要素に分けた上で「管理」の分析を行う評価方式。「土地」と「建物」は他の形で評価済みであるして、「管理」については、別軸で評価を行う。前提として「金銭的資産価値」と「居住的資産価値」に分けた上で、物件の「金銭的資産価値」も重視し、流通価格を意識して、「物件流通時において買い手が意識する事項」をピックアップして検討を行う。具体的には「長期修繕計画」「資金計画」等のプランニングがきちんとなされているか、必要なルールが定まっているか、居住者補助体制が整えられているか、等に重きを置いて分析を行う。

コンドミニアムアセットマネージャー（CoAMer）

「コンドミニアムアセットマネジメント」を「行う人」全般を指す。「コンドミニアムアセットマネジメント」はマンションのマネジメントを行う（べき）全ての関係者に必要な考え方であるため、「売買」「賃貸」の違いはもちろん関係なく「管理」「流通」のいずれのポジションにあっても「コンドミニアムアセットマネージャー（CoAMer）」として業務を執行しなければならないのが原則。

コンドミニアム・アセットマネジメントにより要求される事項

適正価格評価

マンションの構成要素である「土地（街）」「建物」「管理」の丁寧な因数分解
データを活用した適正価格査定
法律による制限、税法上のメリット等についての理解

管理状況評価

管理組合運営状況の把握
共用部分における建物管理（修繕）状況の把握（長期修繕計画の分析含む）
建物改良可能性の把握

これからの時代に資産価値の高いマンションを購入するためには、マンション管理に対する評価が必須となります。

人口減少社会に突入した日本では、今後「選ばれるマンション」と「選ばれないマンション」に分かれてくることが予想されます。「選ばれるマンション」をプロの適切なアドバイスのもと購入できた方は、損することなくライフスタイルに合わせてお住み替えなどの多様な選択が可能となります。しかし、「選ばれないマンション」を購入してしまった場合、将来のリスクとなる可能性もあります。今後両者を分けるのは、「マンションの管理状態」です。もはや、エリアや立地だけ考えていれば資産価値の高いマンションが購入できる時代ではなくなってきています。｢修繕積立金が少なくて適切な修繕が出来ていない｣、｢時代のニーズに合わせた改修工事が出来ていない｣、｢長期的な修繕計画が無い｣など、安心して購入できないマンションは購入検討者から選ばれなくなっていくでしょう。立地条件やマンションのスペックはもちろん、管理に対しても各担当のエージェントが深く考察し、コンサルティングをさせていただきます。具体的には、各担当エージェントから長期修繕計画の妥当性や管理組合の運営レベルについて的確なアドバイスをさせていただきます。この点にこそ、最大手の管理会社でキャリアを積んだ渕ノ上のマンション管理の知見が詰め込まれています。

修繕工事（資産性向上施策）による「費用対効果」

リノベーション（全面改修）
修繕工事等（床張り替え、壁紙更新工事、造作設置、クリーニング等）

運用（自己居住用・賃貸用の両面から）

不動産投資として考えた場合の収益性（自己居住用・賃貸用の両面から）
運用時に発生するコスト、利益の把握

その他検討すべき購入時のポイント

ローンに関する事項
専有部分・共用部分の両側面絡みたリフォーム等による「可変性」
購入物件に向けた適切な「条件整理」

取引実績（一部・順不同）

ブリリア日本橋浜町
Brillia有明スカイタワー
ドメイン入谷ステーションプラザ
オープンレジデンス三軒茶屋
ジーベック押上
パレ駒場
グランスイート高田馬場ザ・レジデンス
東京アルバタワー
Brillia大山The Residence
パークホームズ板橋本町ステーションコンフォート
みなとみらいミッドスクエアザタワーレジデンス
ガーデンホーム住吉パークフォート
ラグナタワー
リリーベル両国北斎通り
グランソシア辰巳海浜の森
シティインデックス神田
プラウド清澄白河リバーサイド
レコシティ・プライム
グラン・ブルー鷺宮
ファミール浜園
ルフォン中野上鷺宮壱番館
ドゥ・トゥール
ビーコンタワーレジデンス
クレッセント上祖師谷
スタジオデン勝どき
カテリーナ三田タワースイート
ダイアパレス元浅草Ⅱ
パークタワー東雲
グランドパーク横浜反町フィエルテ
マジェスティハウス新宿御苑パークナード
勝どきビュータワー
クレアホームズ根岸
ステージファースト根岸
CHIBA CENTRAL TOWER
ブリリア有明シティタワー
芝浦アイランドケープタワー
コスモポリス品川
ブランズ中野上ノ原
ブリリアタワー大崎
北品川サンハイツ
フォレストパーク四季彩の丘
シティインデックス西日暮里
グランシーナ新川崎コンフォートステージ
エンゼルブレッサ川崎平間
ザ･神宮前レジデンス
レクセルはるひ野フォレスタ
西原グリーンハイツ
BELISTA中目黒
フラージュ押上
ジェイパーク横浜矢向
月島シティタワー
グランディ南砂
パレ・ソレイユ世田谷二丁目
ドマーニ両国Ⅱ
アドリーム文京動坂
コージーコート上野御徒町Ⅱ
藤和シティーホームズ両国
THE TOKYO TOWERS
THE TOWERS DAIBA
ステージファースト根岸
ライオンズマンション茅場町
エンゼルパークハイツ綱島
スタジオデン勝どき
ASCOT PARK住吉テラステージ
ライオンズマンション日本橋
フューズ・コート１７５
クレヴィア東京八丁堀新川ザ・レジデンス
ダイアパレス元浅草Ⅱ

お客様の声

S様「インターネットで存在を知り、試しに問い合わせてみました。担当者の渕ノ上さんの対応がとにかく丁寧で、こちらの要望に迅速に対応していただけたことが印象的でした。また、購入後のアフターフォローもしっかりされていて、リフォームも業者を紹介や価格交渉も行なっていただけたりと、とても満足しています。」＞＞＞【カウルボイスVol.1】ブリリア有明シティタワーご購入 S様

Y.O様「インターネットの検索で知って連絡をさせていただきました。他の不動産業者さんのように、しつこい勧誘の連絡が入ることもなく、こちらから問い合わせた内容については、分かりやすくご説明いただけるところ。プラスαの情報やご提案もあり、相談しやすい点がとても良かったです。」＞＞＞【カウルボイスVol.9】グランパーク横浜反町フィエルテご購入 O様

Y.I様「とても誠実でしっかりとされている方だなという印象です。渕ノ上さんは実際にマンションを保有して資産運用をされていたので、居住する以外の目的(資産運用)も合わせて包括的にご相談できたのがとてもよかったです。これからも不動産の運用に関する相談相手としてよろしくお願い致します。」＞＞＞【カウルボイスVol.2】勝どきビュータワーご購入 I様

T.S様「アプリ内で手続きが完結する簡便さや、購入と賃貸のコスト比較などのデータが充実しており、使い始めました。担当の渕ノ上さんは、単純な仲介だけでなく、管理や周辺地域に関する豊富な知識をアドバイスいただき、かつ迅速な対応で取引を進めてくれました。」＞＞＞【カウルボイスVol.4】コスモポリス品川ご購入 S様

M様

フラット35SのAプラン適用に向けて渕ノ上さんと動いたのも、良い思い出になっています。中古マンションでフラット35Sを利用する場合、金利引き下げ期間が5年のBプランが適用されることが普通です。しかし、適用条件や物件の状況を自分で調査してみたところ、カテリーナ三田タワースイートは金利引き下げ期間を10年に延ばせるAプランが適用できるのではないかと気づきました。そこで渕ノ上さんに相談したところ、担当の業者さんに交渉を重ねて検査を実施してくださり、結果として見事にAプランで審査が通ったのです。Aプランが適用されること自体なかなかないうえ、そもそもこのようなアクションを取る人はあまりいないということで… 渕ノ上さんと1つのプロジェクトを回しているような感覚で、今思うととても楽しかったです(笑)出典：【カウルボイスVol.7】カテリーナ三田タワースイートご購入森田様

中古マンション基礎知識